Full resolution (JPEG) - On this page / på denna sida - Häfte 27. 9 juli 1938 - Byggnadsfinansiering, av Lennart Hellstedt
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
Below is the raw OCR text
from the above scanned image.
Do you see an error? Proofread the page now!
Här nedan syns maskintolkade texten från faksimilbilden ovan.
Ser du något fel? Korrekturläs sidan nu!
This page has never been proofread. / Denna sida har aldrig korrekturlästs.
Teknisk Tidskrift
nisation till storleken av föreliggande
arbetsuppgifter. Ett statligt ingripande torde lätt kunna
bortrationalisera denna smidighet och öka kostnaderna.
Produktion av hyreshus.
Kalkyl.
Även vid den byggnadsverksamhet, som avser
produktion av byggnader för uthyrning, antingen dessa
skola försäljas eller behållas för kapitalinvestering,
gäller att grundläggande för beslutet om arbetets
igångsättande och sålunda även för dess finansiering
är riktigt uppgjorda och med tillfredsställande
marginal beräknade kalkyler.
Vid entreprenadarbeten gäller kalkylen endast
kostnaderna för arbetet. Vid en verksamhet, som
sysslar med uthyrningsbyggnader, ingår i kalkylen
som ett första och viktigt led beräkningen av
hyresvärdet och det därmed sammanhängande
fastighetsvärdet.
Ur böcker och skrifter finnes här icke mycket att
hämta. För visso finnes publikationer av statistisk
och annan art angående såväl hyreskostnader som
nödiga utgifter för fastighetens räntor och drift. Vad
som publicerats utöver mer eller mindre omfattande
tidningsuppsatser, gäller emellertid i regel statistiska
genomsnittsuppgifter för ofta högst varierande
lokaler och lägenheter, stadsdelar, läge i övrigt,
utrustning och kvalitet. De kunna därför icke utan
ingående prövning läggas till grund för kalkylerna till ett
planerat nybyggnadsföretag. En komplettering av
kunskaperna beträffande det för handen varande
hy-resläget i den trakt och den omgivning, där företaget
planeras, är en nödvändig förutsättning för
bedömande av företagets bärighet. Den insikt beträffande
hyres-läget, som på ett eller annat sätt förvärvats, gäller det
sedan att tillämpa på de ritningar som föreligga eller
skola uppgöras för företaget. Det är självfallet att
arten och kvalitén av dessa är av synnerlig vikt för
kalkylen, och att sålunda lägenheternas utformning
med hänsyn till hyresklientelens anspråk och smak
jämte samtidig sparsamhet och förstånd i
utnyttjandet av det förefintliga utrymmet, äro några av de
viktigaste faktorerna vid kalkylernas uppgörande för
hyres- och det därmed sammanhängande
fastighetsvärdet.
Ilar hyresvärdet med noggrann prövning av
föreliggande omständigheter beräknats och fastställts,
söker man härifrån sluta sig till värdet i färdigt skick
av den fastighet som skall uppföras. Relationen
mellan hyresbeloppet och fastighetsvärdet varierar
såväl med konjunkturer och ränteläge som med lokala
förhållanden och hyreslägenheternas kvalitet. För
närvarande kan man här i Stockholm räkna med ett
fastighetsvärde, vid vilket hyresavkastningen
motsvarar en förräntning av 8 till 9 % brutto; detta vid
byggnad på fri och egen grund, där sålunda
tomtvärdet ingår i fastighetsvärdet. Den lägre marginal av
8 %, som i ytterst gynnsamma fall kan något
underskridas, gäller förstklassigt byggda fastigheter,
fullt motsvarande tidens krav, med gott läge och goda
planlösningar. Den högre siffran, som i vissa
extrema fall kan överskridas, gäller för något enklare
bebyggelse och motsvarande enklare läge.
Planlösningen måste dock även här vara god. På frågan
huruvida den högre eller lägre förräntningen skall
tillämpas, inverkar även våningsplanernas
differentiering, i det att smålägenheter draga högre
årskostnader än större lägenheter och alltså inverka höjande
på förräntningskravet.
För fastigheter med tomträtt får korrektion göras
med hänsyn i första hand till utgående tomthyra, men
också i någon mån till den mindre säkerhet, som
tomträttsinstitutet åtminstone tillsvidare allmänt
uppfattas innebära. Fastighetsvärdet motsvarar
här en avkastning av 10 à 11 %.
När fastighetsvärdet sålunda blivit på ett
tillfredsställande sätt fastställt, gäller det att som andra led
i kalkylen beräkna byggnadskostnaderna. I dessa
skola ingå icke endast de direkta kostnaderna för
själva byggnadsarbetet utan även arvoden till
arkitekt och konstruktörer, kreditavgifter och
provisioner, räntor, byggnadslov, servisledningar, tomtens
iordningställande m. m.. sålunda överhuvudtaget alla
de utgifter, som erfordras för och i samband med
byggnadens uppförande. Det med ledning av
hyresvärdet beräknade fastighetsvärdet, jämfört med dessa
byggnadskostnader inklusive tomtpriset, ger
företagets kalkylerbara vinstmarginal. För byggnadens
finansiering kräves i första hand, som förut framhållits,
att denna slutliga kalkyl är tillfredsställande. Är den
alltför tilltalande, är den med säkerhet felaktig och
bör göras om.
Medelbehov och anskaffning.
Den väg som i regel måste beträdas för
finansierande av byggnadsföretaget, sedan detsamma på basis av
kalkylerna beslutats, är i huvudsak lånevägen. Den
för byggnadsföretaget erforderliga kapitalinsatsen
brukar fördela sig på primärt lån i form av
bygg-nadskreditiv i bank eller liknande inrättning, event.
sekundärkredit därutöver, lämnad av någon
penninginrättning eller privat person, sysslande med dylik
utlåning, leverantörkredit och eget kapital.
Bygg-nadskreditivets storlek varierar dels med
konjunkturläget, dels med det förtroende
byggnadsföretagaren åtnjuter, och rör sig i medeltal omkring 2/s
av fastighetens beräknade säkra värde efter
färdigställandet, vid knapp penningtillgång lägre än
denna siffra, vid riklig penningtillgång något högre.
Sekundärkredit därutöver, om sådan kommer ifråga, rör
sig i regel om 5 % av värdet eller kanske något mer.
För såväl byggnadskreditivet som den event.
sekundärkrediten ställes som säkerhet inteckningar i
fastigheten intill det beviljade kreditbeloppet, vilket
belopp utbetalas efter en s. k. lyftningsplan i mån av
arbetets fortskridande. Leverantörkredit kan
antingen vara fastställd och ordnad på liknande sätt
som sekundärkrediten, nämligen så att leverantörerna
såsom säkerhet för sina leveranser erhålla
inteckningar ovanför sekundärkrediten, täckande större
eller mindre del av fakturabeloppen, samt att do
med stöd av denna säkerhet gå med på att
framskjuta betalningsterminerna till någon period efter
byggnadens färdigställande, rimligtvis ett halvt år,
detta med hänsyn till att företagaren skall äga
tillräcklig tid för husets försäljning och affärens
avveckling. Leverantörkrediten kan emellertid också
vara av mer personlig art, baserad på förtroende till
byggnadsföretagaren och endast innebära direkt
uppskov med likvidernas erläggande eller emottagandet
av byggnadsföretagarens accepter som betalning med
330
16 juli 1938
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
