Full resolution (JPEG) - On this page / på denna sida - Häfte 31. 6 aug. 1938 - Fastighetsvärdering, av Nils B. Hast
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
Below is the raw OCR text
from the above scanned image.
Do you see an error? Proofread the page now!
Här nedan syns maskintolkade texten från faksimilbilden ovan.
Ser du något fel? Korrekturläs sidan nu!
This page has never been proofread. / Denna sida har aldrig korrekturlästs.
Teknisk Tidskrift
tryggande säkerhet för att med sin fastighet kunna
motstå en inträdande konjunkturförsämring.
Det är nog tyvärr så, att benägenheten att följa
principen minsta möjliga insats i flesta möjliga hus
är dominerande eller åtminstone vanlig hos oss
svenskar. En fransman följer däremot vanligen motsatt
regel. Han sparar hela sitt liv för att kunna
uppfylla sin dröm att få sin egendom helt skuldfri.
Näst efter ränteutgifterna i storlek komma de
löpande utgifterna för husets skötsel och underhåll,
även innefattande smärre reparationer av
underhållskaraktär. Utgifterna för portvakt, värme, vatten,
elektrisk ström för belysning och hiss, försäkringar,
renhållning, smärre reparationer samt under vissa
förhållanden fastighetsskatt uppgå till cirka 25 % av
bruttohyran och öka ytterligare något med
fastighetens ålder. Är huset icke modernt, sålunda i
avsaknad av värme, varmvatten etc., minskas nämnda
omkostnader högst avsevärt. Å andra sidan torde
25 % vara i knappaste laget för det moderna
smalhuset, på grund utav att väggytorna i förhållande till
golvytorna öka högst avsevärt med ty åtföljande
större bränslekostnader.
Nettointäkten från fastigheten är, som ovan
nämnts, bestämmande för fastighetens värde. På
nettointäkten ställer den försiktige köparen den
fordran, att den skall kunna påräknas för lång tid
framåt, genom att lånen äro bundna på 10—20 år
och hyresinkomsterna icke äro för högt uppskattade.
Har man högprocentiga lån men möjlighet att inom
kort tid få nedkonvertera dem till förmånliga
räntesatser, bör givetvis detta medräknas i kalkylen. Ur
nettointäkten kan även utläsas huru mycket en viss
nedgång i hyrorna inverkar på avkastningen och
huru stor denna sänkning kan få vara med
bibehållande av nöjaktig inkomst och nedamortering av det
insatta kapitalet.
Vanligen karakteriseras emellertid ett
försäljningsvärde på en fastighet så, att den är såld efter en viss
procentsats, t. e. 9 %, vilket betyder, att
bruttoinkomsten från fastigheten motsvarar 9 % å
försäljningssumman. Som regel säljas för närvarande
äldre omoderna fastigheter vid kontantköp efter en
bruttoförräntningssats av 9—10 %, medan det vid
moderna fastigheter rör sig om 7,5—8 %, beroende
på läget. För mindre centrala lägen, ävensom vid
uteslutande smålägenhetsfastigheter, är motsvarande
procenttal 8,5—9 %. Tomträttsfastigheter försäljas
efter 9,5—10 %, varvid bör anmärkas att från
bruttointäkterna tomträttsavgälden först fråndrages. Den
höga procentsatsen har sin förklaring i, att det till
detta slag av fastigheter icke hör någon tomt med
tämligen konstant värde, utan att hela köpesumman
måste nedamorteras.
Det är emellertid ytterst den med förutseende
kalkylerade nettoinkomsten i förening med husets
kvalitet, som är det väsentliga, och icke
bruttoförränt-ningen. Därför kommer av två fastigheter den, som
har förmånligast bundna lån, lägsta ränteutgifter
samt minst underhållskostnader, dvs. den
omsorgs-fullast byggda, att i marknaden säljas efter en lägre
förräntningssats.
För att illustrera kassalånens stora betydelse
återgives här ett exempel gällande samma hus före och
efter kassalånens nedkonvertering, och hurusom en
dålig affär därigenom kan bli god.
Betydelsen av fastighetslånens räntesatser.
Taxeringsvärde och inköpsvärde = Kr. 420 000.
Hyresinkomster ...............— „ 34 000.
A. Vid höga räntesatser:
Kassalån Kr. 260 000 (inom 62 % av
tax.-v.) à 5 % ...................... Kr. 13 000
Sekundärlån Kr. 55 000 (62—75 % av
tax.-v.) à 6 % ..................... „ 3 300
Ränta å eget kap. ins. i fastigheten Kr.
105 000 à 6 % ..................... „ 6 300
Allmänna omkostnader 25 % å
bruttohyrorna ........................... „ 8 500
Årlig avsättning till förnyelse av för
slitage speciellt utsatta delar, såsom hiss,
värmepannor etc., 5 % å Kr. 20 000 „ 1000
Kr. 32100
Överskott för amortering „ 1 900
Kr. 34 000
Anm. En hyressänkning av 5 % borttager så
gott som hela avsättningen för amortering, vilken
redan förut är för liten. Fastig hets aff är en innebär
stora risker för köparen.
B. Vid låga räntesatser:
Kassalån Kr. 260 000 (inom 62 % av
tax.-v.) à 3 % ...................... Kr. 7 200
Sekundärlån Kr. 55 000 (62—75 % av
tax.-v.) à 4 % ...................... „ 2 200
Ränta å eget kap. ins. i fastigheten Kr.
105 000 à 6 % ...................... „ 6 300
Allmänna omkostnader 25 % å
bruttohyrorna ........................... „ 8 500
Årlig avsättning till förnyelse av för
slitage speciellt utsatta delar, såsom hiss,
värmepannor etc., 5 % å Kr. 20 000 „ 1000
Kr. 25 200
Överskott för amortering „ 8 800
Kr. 34 000
A n m. Detta betyder, att först en hyressänkning
av över 25 % omöjliggör avsättning för amortering.
Affären utan större risk för köparen.
Exemplet visar, huru ofantligt stor betydelse
fastighetslånens räntesatser ha. I tider av konstant
hyresnivå och vid oföränderliga byggnadskostnader
framkallar en sänkning av ränteläget möjlighet för den
byggande att betala högre pris för tomten, vilket gör
sig särskilt markant i sådana fall, då tillgången på
tomter är knapp. Det är ett sådant förhållande, som
just nu råder på marknaden, och i den visade
kalkylen ha vi sålunda förklaringen till de abnormt
höga tomtpriser, som nu betalas. För
saneringsarbetet i våra äldre stadsdelar, t. e. Östermalm, torde
detta vara av mycket stor betydelse, då fastigheter,
som äro gamla och skröpliga men ändock icke direkt
fallfärdiga, dock kunna säljas för rivning och
nybyggnadsändamål. Det är med andra ord den typ
av fastigheter, till vilka jag närmare skall
återkomma, och som kan karakteriseras därav, att
amorteringen blivit mer eller mindre bortglömd, varför
fastigheterna ofta äro belånade högt utöver det värde,
som marken normalt skulle betinga, då byggnadens
värde r= 0. En åtstramning av ränteläget kommer
368
20 aug. 1938
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
