Full resolution (JPEG) - On this page / på denna sida - Häfte 31. 6 aug. 1938 - Fastighetsvärdering, av Nils B. Hast
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
Below is the raw OCR text
from the above scanned image.
Do you see an error? Proofread the page now!
Här nedan syns maskintolkade texten från faksimilbilden ovan.
Ser du något fel? Korrekturläs sidan nu!
This page has never been proofread. / Denna sida har aldrig korrekturlästs.
TekniskTidskrift
att resultera i fallande tomtpriser, om hyrespris och
byggnadskostnader förbli oförändrade, och många av
de fastighetsägare, som nu möjligen skulle kunna
sälja sina gamla hus för rivning med räddande av
sitt insatta kapital, hava ingen möjlighet att utan
stora förluster göra det då.
Vissa äldre fastigheter äro icke så utnyttjade, som
gällande stadsplan medger beträffande antal
våningar. För dylika fastigheter blir en nybyggnad ej
fullt så problematisk. Svårigheterna äro störst, då
befintligt äldre hus är uppfört till samma antal
våningar, som nya stadsplanen medger, eller rentav
äger gårdshus, som måste försvinna vid nybyggnad.
De hus, vi bygga idag, utnyttjas så intensivt och
byggas i förhållande till gatubredden så höga, att en
tomtvärdestegring på grund av ytterligare
utnyttjande av tomten vid en framtida nybyggnad, då
dagens nybyggnader äro uttjänta, ej ligger inom
möjligheternas gräns. Snarare kommer väl
stadsplaneringen att gå mot ytterligare inskränkning i
kvartersbebyggelsen.
6. Beträffande amorteringsplikten.
Ofrånkomligt är^ cffct fastighetsaffärer i mycket
skilja sig från andra affärstransaktioner. För en i
förhållande till affärens totala omfång jämförelsevis
liten insats kommer en fastighetsägare faktiskt att
förfoga över — visserligen för bestämt ändamål ■—
men ändock att förfoga över och draga nytta av ett
flera gånger större kapital än den egna insatsen.
Fastighetsaffärer, sunt upplagda, med erforderliga
amorteringar äro icke de lysande affärer, som de
oriktigt utbasuneras till, vanligen endast till skada
för fastighetsägarens eget rykte (se fig. 4). Å andra
sidan bli de jämförelsevis säkra penningplaceringar,
fria från den närmast hasardmässiga spekulation med
ökat tomtvärde och ytterligare minskat
penningvärde som räddning undan de obehagliga
konsekvenserna, ett underlåtande att amortera innebär.
Till de många amorteringsförsyndarnas försvar
måste rättvisligen sägas, att ingenting göres från
myndigheternas sida att få fastighetsägare att förstå
sin amorteringsplikt. Från bankers,
försäkringsbolags och andra penninginstitutioners sida mötes
den, som önskar ett amorterbart kassalån och
sekundärlån, vanligen av föga förståelse, ofta av rent
nekande. Institutionerna önska placera sina
penningtillgångar för viss tid utan att besväras av årliga
återbärningar, vilka i sin tur fordra nya
placeringsobjekt. Synpunkten är ju förståelig men knappast
riktig. Möjligen kunna vederbörande institutioner
försvara sig med att meddelade lån enligt
bestämmelserna i lånehandlingarna skola följa taxeringsvärdet,
och sålunda inbetalningar göras, om och så snart
detta värde förändras. Taxeringsvärdets justering
sker emellertid vanligen blott vid de allmänna
fastighetstaxeringarna, som inträffa en gång vart
femte år, med början 1933 enligt lagen om allmän
fastighetstaxering av år 1928. För fastighetsägarnas
vidkommande blir det mycket kännbarare med en
värdejustering vart femte år, än om en motsvarande
mindre nedskrivning gjordes varje år, förslagsvis i
form av nedamortering av sekundärlånen.
Motsvarande är ju faktiskt i lag stadgat beträffande
amortering av värdet på maskiner och inventarier inom
industrien. En fastighet är i likhet med en maskin
Fig. 4. Några klipp ur dagspressen visande huru
fastighetsaffärer utbasuneras med abnorma ränteinkomster å insatt
kapital. i själva verket går större delen av överskotten åt
till trängande nödvändiga amorteringar eller avskrivningar.
utsatt för förslitning. Ett modernt bostadshus är en
bostadsmaskin och i likhet med en maskin löper den
fara att bli omodern. Det kan med andra ord byggas
modernare och mera åtråvärda bostadsmaskiner, och
då falla de gamla i pris.
En enkel kalkyl visar, att det just är under de
första åren, som en amortering effektivast bidrager
till att sanera en fastighetsaffär. Det största fel,
som i detta hänseende kan begås, är att resonera som
så: "De första 4 eller 5 åren håller nog huset utan
några större reparationskostnader, då det inte kan
ha blivit så mycket sämre under den korta tiden
efter uppförandet." Det är många svåra fel i detta
resonemang.
1) Utgifter för reparationer äro ej att
sammanblanda med amortering. De äro löpande
underhållskostnader; även om huset underhålles oklanderligt,
är detta ingenting, som inverkar på det ödesbestämda
förhållandet, att fastigheten i sin helhet (med
hänsyn till exempelvis planläggning, förändring i vad
som anses modernt, förslitning etc.) går mot ett
värde, som en gång i framtiden blir lika med
tomtvärdet för nybyggnadsändamål. Huset har åldrats,
även om det icke märks så mycket vid ytlig
besiktning.
2) Tydligt är att sannolikheten för att de
kalkyler, som lågo till grund för fastighetsköpet, skola
motsvara verkligheten är störst just åren närmast
efter köpet, då både ränteutgifter och hyror ungefär
motsvara de beräknade. Ju längre in i framtiden
man tänker sig, desto ovissare te sig premisserna för
inköpskalkylen. Mänskligt att döma äro de första
årens amorteringar de säkraste, och kan jag icke
fullgöra dem, då blir framtiden mörk.
3) De bästa hyrorna får man ut, när huset är
nybyggt. Att få inflytta i ett nytt hus utövar på många
hyresgäster en viss tjusning, som kan omsättas i
pengar genom möjligheten för fastighetsägaren att få
ut högre hyror än som noteras för motsvarande
lägenheter i något äldre fastigheter.
4) En från allra första början konsekvent genom-
6 aug. 1938
369
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
