Full resolution (JPEG) - On this page / på denna sida - Häfte 42. 19 okt. 1940 - Huru skall byggnadsproduktionens kris avvärjas?, av Nils B. Hast
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
Below is the raw OCR text
from the above scanned image.
Do you see an error? Proofread the page now!
Här nedan syns maskintolkade texten från faksimilbilden ovan.
Ser du något fel? Korrekturläs sidan nu!
This page has never been proofread. / Denna sida har aldrig korrekturlästs.
Teknisk Tidskri ft
värde, om den helt plötsligt blir nödsakad att
förränta sitt exempelvis 3 % kassalån efter 4,5 %? Att
en värdeminskning inträder torde vara ställt ntom
tvivel. Men huru få ett mått därpå?
Vid en höjning av kassalåneräntan från 3 till
4.5 % eller med 50 % stiger även totala
ränteutgiften till ungefär 1,5 gånger den gamla. Genom
att redan tidigare det egna kapitalet förräntats efter
relativt högt procenttal kan dock stegringen här
lämpligen göras mindre, så att samlade
ränteutgifterna hålla sig inom 1,4 gånger de gamla.
Fastighetens värde måste undergå en justering
nedåt. sä citt affärsmässig jämvikt ånyo inträder
mellan nettoinkomsten och husvärdet. Härvid är att
märka, att dylika jämviktsändringar icke behöva eller
ens kunna avse hela fastighetens återstående livstid.
Lämpligt och nödvändigt torde vara att låta dem
hänföra sig till löpande lånetid, vanligen 10-årsperioder.
Sekundärt kunna sedan spekulationer i kommande
räntelägeförändringar inverka å fastighetens
marknadspris, speciellt under låneperiodernas senare år.
Hyresinkomster sättas i kalkylen oförändrade.
Detta kan anses motiverat, då här blott avses att
bestämma den omedelbara — "ögonblickliga" —
förändringen, som ränteförhöjningen medför. För övrigt
kan anmärkas, att under de senaste 20 åren
hyresprisfluktuationen varit relativt obetydlig och
hyrorna sålunda visat en stabilitet av helt annat slag
än ränteläget, där förändringar å över 100 %
noterats. Fastighetens ofrånkomliga värdeminskning
genom förslitning och föråldrande är en i förhållande
till här behandlade problem helt fristående företeelse,
och i denna sak hänvisar jag till min utredning
"Fastighetsvärdering" i Teknisk tidskrift 1938,
häfte 31.
I stort sett åtgår för räntornas betalande något mer
än hälften av hyresinkomsterna (i följande tablå satt
= —) och till allmänna omkostnader något mera än
1,9/
en fjärdedel. Den återstående knappa fjärdedelen
användes till nödvändiga nedskrivningar, så avpassade
att det egna kapitalet icke går förlorat vid husets
åldrande, samt till marginal för hyresförluster. Därvid
bör observeras att i nämnda ränteutgifter även
medtagits skälig ränta å egna insatta kapitalet.
Räntelägets förändring medför sålunda under de
givna förutsättningarna en minskning av 14 % i
fastighetsvärdet.
I nödfall kan en hittills rätt skött men genom
krisen hårt ansträngd fastighetsafifär vinna andrum
genom att amorteringen för tillfället något eftersättes.
Den fastighetsägare däremot, som endast betalt
räntor och nödiga allmänna omkostnader men annars
gjort av med allt vad huset givit, kommer i en mycket
tråkig situation vid inträffad ränteuppgång.
Ränteminskningen 1,4 • • ^ • 2 avser det
1,9 100
högst liggande kapitalet, som närmast drabbas av
fastighetens värdeminskning. Å detta har tidigare
utgått en ränta Sä dubbla medelräntan. Någon
höjning å medelräntan för de återstående kapitalvärdena
på grund av den försämrade säkerheten torde som
regel icke omedelbart komma ifråga, på grund av att
taxeringsvärdet är bestämmande för lånegränserna
och att taxeringsvärdet icke hastigt anpassar sig efter
marknadsvärdets fluktuationer. Genom denna tröghet
vinnes en kontinuitet, som i viss grad eliminerar
inverkan av hastiga räntesvängningar, måhända annars
ledande till irriterande kriser. Taxeringsvärdets
stabiliserande inverkan minskas dock, om långivarna i
dylika situationer besluta sig för att sänka
belånings-gränserna.
En höjning av räntan medför en sänkning tillsvidare
av fastighetsvärdet.
Även om en del av det egna insatskapitalet får
nedskrivas tillsvidare vid en räntestegring å icke
bundna lån, så är detta icke att jämställa med total
förlust. Med uttrycket tills vidare förstås att
kapitalet återvinnes, så snart perioden med de högre
räntorna är över. Om ägaren säljer dessförinnan,
gör han förlust, men har han bara fastigheten kvar
tillräckligt länge, behöva utsikterna för en bestående
kapitalförlust ej vara så stora. Ur inkomstsynpunkt
blir det "tills-vidare-avskrivna" kapitalet givetvis
räntelöst och därmed sjunka ägarens ränteinkomster.
Fastighetens totala värde = A, genom räntehöjningen reducerat till x.
„ bruttoförräntning a %.
3 % kassalån 4,5 % kassalån
a a
Hyresinkomster ................................................... 100 100
Utgifter:
.„ a A a A a A — x ’
1. Ränteutgifter................................................................................................1)4.
2. Allm. omkostn..............................................
q at** I U 1 * 0,8 a A 0,8 a A
3. Avskrivningar 4- hyresförluster ........................ —–—— ––. - ■
<5,8 100 o,8 100
Mellan inkomster och utgifter skall finnas jämvikt, varför
a a A a A — x a A 0,8 a A
100 = ,4" 1,9’ 100 +3^’TÖÖ + "3^’TÖ0
x 86
— = ——- eller 14 % värdeminskning genom räntehöjningen.
Æ 1UU
14 sept. 1940 399
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
