Full resolution (JPEG) - On this page / på denna sida - 1959, H. 40 - Finansiering av saneringsprojekt, av Bror Hultström
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
Below is the raw OCR text
from the above scanned image.
Do you see an error? Proofread the page now!
Här nedan syns maskintolkade texten från faksimilbilden ovan.
Ser du något fel? Korrekturläs sidan nu!
This page has never been proofread. / Denna sida har aldrig korrekturlästs.
en värdehandling, när den ligger inom ett
betryggande belopp av fastighetens eller tomtens
värde eller ock när den, som utfärdat
handlingen, personligen är god för angivet belopp.
Belåning
Lån beviljas och lämnas i stort sett av följande
grupper: hypoteks- och
bostadskreditföreningar (som i sin tur är anslutna till Konungariket
Sveriges Stadshypotekskassa), Bostadsstyrelsen,
Postsparbanken, sparbanker, försäkringsbolag
och pensionskassor. Nämnda institutioner
lämnar lån som är bundna, dvs. löper med
fastställd ränta under en viss bestämd tid, som
regel i 10 år. Hypoteksföreningar och
bostads-kreditkassor kan lämna lån på 30—40 år.
Utöver nämnda grupp tillkommer
affärsbankerna, som lämnar lån på högst sex månader för
varje gång.
Affärsbankerna och sparbankerna är de
kreditinstitutioner, som lämnar de första lånen vid
en byggenskap genom byggnadskreditiv. Dessa
kreditiv avlyftes sedan från bankerna av
nämnda långivare så snart fastigheten är färdig och
har åsatts ett taxeringsvärde. De olika
långi-vande instanserna tar då hand om lånen, allt
efter deras läge inom taxeringsvärdet på
byggnaden. Primärlån ligger inom 0—60 % av
taxeringsvärdet och ges av hypoteksföreningar,
försäkringsbolag, sparbanker och
Postsparbanken. Sekundärlån avser värden inom gränserna
60—75 % av taxeringsvärdet och långivare
är bostadskreditföreningar, försäkringsbolag,
Sparbankernas Bank samt affärsbanker.
Ter-tiärlån, slutligen, täcker lånebehoven över
75 % av taxeringsvärdet och utlämnas av
Bostadsstyrelsen till godkänt värde. Detta kan
variera mellan 85 och 100 % av godkänd
produktionskostnad, beroende på om byggnaden
uppföres av privat företag eller kommun.
Denna normala belåningsgång gäller
bostadsfastigheter i nyexploaterade områden eller
eljest bostäder där tomtkostnaden kunnat
godkännas av Bostadsstyrelsen. För
innerstadsbebyggelse har tomtpriserna i regel varit så
höga, att de inte endast ej kunnat godkännas av
Bostadsstyrelsen, utan även att de omöjliggjort
en normal förräntning av ägarens eget kapital.
Detta senare beror på att man vid fastställandet
av grundhyrorna i Hyresnämnden icke alltid
tagit hänsyn till de verkliga tomtkostnaderna
och därmed fått skillnaden mellan den
godkända kostnaden och anskaffningskostnaden
oförräntad.
Vid belåning av vissa affärsfastigheter gäller
sådana regler att en statlig belåning är
ointressant. De oekonomiska belåningsreglerna när
det gäller toppfinansiering har bidragit till att
man nu, när man strävar efter större enheter,
söker sig andra vägar. Primär- och
sekundärlån finns som regel att tillgå.
På grund av rådande lokalbrist har under
senare tid sådana hyresgäster som velat få hyra
kommersiella lokaler fått bidra till en avsevärd
del av byggnadernas finansiering med lån mot
inteckningar, i vissa fall ända upp till fulla
produktionskostnaderna. Inteckningarnas
värde för hyresgästen kan i dessa fall vara
tveksamt, då långivaren som regel ej har något
inflytande på den färdiga fastighetens
förvaltning och ej heller har någon insyn under
byggnadstiden. Denna toppfinansiering utöver den
normala belåningen skall visserligen
godkännas av vederbörande hyresnämnder, men
erfarenheten har visat, att den av hyresnämnden
godkända produktionskostnaden ej alltid
sammanfaller med fastighetens saluvärde på så
sätt att fördelningen av hyrorna kan bli
ogynnsam, speciellt för de kommersiella lokalerna
och därigenom svårigheter uppstått att uthyra
dem till den fastställda hyran.
För att klara det stora kapitalbehovet vid
kvarterssaneringar eller saneringar i större
sammanhang kan man tillämpa och bygga
vidare på den skisserade metoden med
upplåning från blivande hyresgäster.
Vid värdering och belåning av ett sanerat och
bebyggt kvarter med ett flertal olika tomter
och fastighetsägare uppkommer speciella
svårigheter med vissa gemensamma anläggningar,
t.ex. gemensamma garageinfarter,
värmecentraler, ventilationsanläggningar, tvättstugor osv.
För att vara säker på att i framtiden kunna
få åtnjuta de ekonomiska fördelar ett
gemen-samhetsbruk innebär, kan den fastighetsägare,
som äger en sådan gemensamhetsanläggning,
lämna övriga fastighetsägare en servitutsrätt.
Denna servitutsrätt innebär att rättigheterna
följer äganderätten till en berörd fastighet och
icke kan frånhändas vid byte av ägare.
Nuvarande lagstiftning medger tyvärr icke en
ovillkorlig sådan servituträtt för all framtid.
Den kan exempelvis under speciella
omständigheter upphöra vid exekutiv auktion. En
annan komplikation är att någon
återställningsskyldighet vid eventuell rivning icke kan
innefattas i ett servitut. Ett servitut eller därmed
jämställd förmån införes liksom inteckningar
i fastighetsböcker vid domsaga eller
rådhusrätt.
Aktiebolag—samäganderätt
En sammanslutning av fastighetsägare för
kvarterssanering kan liknas vid ett företag, som för
sin rörelse träffat överenskommelse om
gemensam administration med liknande företag. Det
vanliga tillvägagångssättet är då, att flera
företag av liknande slag slår sig tillsammans. Ett
ganska typiskt exempel är försäkringsbolagen,
som går tillsammans för att sänka sina
kostnader. Samarbetet bedrivs vanligen i
aktiebolagsform.
Vid exploatering av ett område i centrum av
Stockholm liksom av ett område i en av
Stockholms förorter har bildats fastighetsaktiebolag,
det första bestående av dem som skall bo i
fastigheten och det andra av ett antal
entreprenörer. Det första bolaget har närmast formen av
bostadsförening, där samtliga eller större delen
av hyresgästerna samtidigt är långivare och
TEKNISK TIDSKRIFT 1959 1Q1063
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
