Full resolution (JPEG) - On this page / på denna sida - Häfte 31. 6 aug. 1938 - Fastighetsvärdering, av Nils B. Hast
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
Below is the raw OCR text
from the above scanned image.
Do you see an error? Proofread the page now!
Här nedan syns maskintolkade texten från faksimilbilden ovan.
Ser du något fel? Korrekturläs sidan nu!
This page has never been proofread. / Denna sida har aldrig korrekturlästs.
TekniskTidskrift
Kalkyl för ll:te året efter inköpet av fastigheten.
Hyrorna minskade med 10 % till Kr. 30 600.
Taxeringsvärdet minskat med Kr. 40 000 till Kr. 380 000.
Fastighetsägaren "typ A", som amorterar.
Årlig amortering = Kr. 4 800 = l1/2 % av
byggnadsvärdet.
Inkomster:
Hyror ............................... Kr. 30 600
Utgifter:
Ränta å kassalån Kr. 235 000
(inom 62 % av
tax.-v.) à 3 % ––Kr. 7 050
„ „ sekundärlån Kr.
50 000 (62—75 %
av tax.-v):
Härav utelöpande
Kr. 32 000 à 4 % „ 1 280
Avbetalt lån, nu
egen insats Kr.
18 000 à 4 % ... „ 720
„ „ återstående del av
egna insatsen
liggande över 75 % av
tax.-v. Kr. 87 000
à 6 % ......... „ 5 220
Allmänna omkostnader ökade
till 30 % å
bruttohyresinkomsten ................ „ 9180
Årlig avsättning till förnyelse
av för slitage speciellt
utsatta delar, såsom hiss,
värmepannor etc., 5 % av
värdet Kr. 20 000 ............ „ 1 000 Kr. 24 450
Bruttoöverskott för amortering + vinst
för affärsrisken Kr. 6 150
Anm. Den egna insatsen Kr. 105 000 ligger inom Kr.
372 000, motsvarande 98 % av taxeringsvärdet. Detta
innebär, att den egna insatsen icke försämrats i värde utan
snarare något ökats (från kr. 105 000 till 113 000).
Fastighetsägaren "typ B", som anser amortering
onödig.
Inkomster:
Hyror ............................... Kr. 30 600
Utgifter:
Ränta å kassalån Kr. 235 000
(inom 62 % av
tax.-v.) à 3 % .... Kr. 7 050
„ „ sekundärlån Kr.
50 000 (62—75 %
av tax.-v.) à 4 % „ 2 000
„ „ omplacerad del av
gamla
sekundärlånet, som på grund
av taxeringsvärdets
sänkning kommit
att ligga över 75 %
av taxeringsvärdet
Kr. 315 000 — 285 000
— Kr. 30 000 à 6 % „ 1 800
„ „ eget i fastigh. insatt
kap. Kr. 105 000 à
6 % .............’ „ 6 300
Allmänna omkostnader ökade
till 30 % å
bruttohyresinkomsten ................. „ 9180
Årlig avsättning till förnyelse
av för slitage speciellt
utsatta delar, såsom hiss,
värmepannor etc., 5 % av
värdet Kr. 20 000 ............ „ 1 000 Kr. 27 330
Bruttoöverskott för amortering + ev. vinst
för affärsrisken Kr. 3 270
Anm. Den egna insatsen Kr. 105 000 ligger inom Kr.
420 000, motsvarande 110,5 % av taxeringsvärdet, vilket
betyder, att Kr. 40 000 av insatskapitalet icke längre har någon
säkerhet i fastigheten utan förintats.
inredningar kan vara diskutabelt men torde knappast
av myndigheterna medgivas, så länge saken icke
fastslagits genom domstolsprejudikat.
Skattemyndigheterna synas vilja följa den regeln, att för sådana
saker, som behöva förnyas undan för undan, får
avdrag göras för varje år som
reparationskostnader, medan det 5-procentiga
värdeminskningsavdraget endast avser sådan utrustning, som så
småningom förslites men måste helt nyanskaffas på en
gång.
För att täcka fastighetens allmänna värdeminskning
genom dess åldrande medgiva myndigheterna ett
skattefritt avdrag från hyresinkomsterna av 0,5 %
på byggnadsvärdet, men med en beräknad livslängd
av 60 år hos en fastighet är det fråga om en
dylik relativt liten amortering räcker till. Delar man
upp hela byggnadsvärdet på lika amorteringar i 60
år, skulle man komma till ca 1,6 %. Emellertid
sjunker byggnadsvärdet under årens lopp, varför man
egentligen borde ha kraftigare amortering under
tidigare år.
Om en person i sin fastighet insatt endast en obe-
tydlig del av däri bundet kapital, måste han
amortera i första hand lånat kapital och därefter eget, per
år ca 1,6 % av ursprungsvärdet. Är fastigheten
icke belånad, måste ägaren för att rädda sitt
kapital undan förintelse även amortera. Avsätter han
därvid årligen 0,5 % av ursprungliga byggnadsvärdet
till en amorteringsfond, som får växa med ränta på
ränta, får han vid 3,5 % räntesats och efter 60 år
tillbaka sitt insatta kapital. Motsvarande annuitet
är 0,4 % vid 4 % räntesats, resp. 0,6 % vid 3 %.
Därvid kan han emellertid icke tillgodogöra sig
någon avkastning av sitt i fonden på tillväxt
stående kapital utan är hänvisad enbart till, vad huset
kan ge i överskott, vilket minskar, allteftersom
husvärdet nedgår.
Om man ser på förhållandena som varit,
exempelvis i Stockholm, har i vissa fall en abnorm
tomtvärdestegring i förening med penningvärdets
nedgång möjliggjort och ur skattesynpunkt motiverat
den långsamma avskrivningstakten av 0,5 %, men
med hänvisning till vad i föregående sagts, torde
man för framtiden bliva nödsakad räkna med större
6 aug. 1938
371
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
