Full resolution (JPEG) - On this page / på denna sida - Häfte 27. 9 juli 1938 - Byggnadsfinansiering, av Lennart Hellstedt
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
Below is the raw OCR text
from the above scanned image.
Do you see an error? Proofread the page now!
Här nedan syns maskintolkade texten från faksimilbilden ovan.
Ser du något fel? Korrekturläs sidan nu!
This page has never been proofread. / Denna sida har aldrig korrekturlästs.
Teknisk Tidskrift
finansiering i regel huvudsakligen sker lånevägen
med inteckningar såsom säkerhet. I första hand står
till förfogande ett s. k. kassalån, sträckande sig,
beroende på penningetillgången, upptill 55 à 60, högst
66 % av taxeringsvärdet. Räntesatsen för sådana
lån har, sedan nuvarande sekel var ungt, i hög grad
varierat. Under den lugna oskariska perioden
utgjorde räntan på hypoteksföreningarnas lån 3,6 %, i
något enstaka fall ned till 3,1 %, under
krigsperiodens växlande konjunkturer fluktuerade
kassalåns-räntorna upp till 6 % och mer, sjönk före Englands
övergivande av guldet och Kreugerkraschen ned till
4 % och något därunder, steg .därefter hastigt till 5
à 6 % och har under nuvarande penningeöverflödets
tider sjunkit till 3 % och något lägre. Detta gäller
bundna lån på 10-årsperiod, med något lägre ränta
för femårsperiod. För närvarande kan 6 mån. lån
upptill 60 % av värdet i de flesta bankinrättningar
erhållas till 2,5 %, i några fall t. o. m. 21/i %.
Utöver kassalånet kan i vissa kassor och fonder
ävensom för kortare tid i banklån erhållas upp till
75 %.
Utöver 75 % på inteckningssäkerhet som sådan, utan
hänsyn till det åtföljande namnet, beviljas enligt
instruktion från bankinspektionen icke banklån.
Banklånen äro, som alla banklån, kortfristiga, men kunna
i regel omsättas. Andra sekundärlån bindas
vanligen för en termin av 5 år eller längre. Räntan för
lån upp till detta läge ligger f. n. vid cirka 4 %. Den
tertiära krediten för färdig fastighet är liksom
motsvarande kredit under byggnadens uppförande i hög
grad beroende på det förtroende ägaren personligen
åtnjuter. I goda fastigheter med välkänd, solid
ägare torde med nuvarande svårigheter för
penningplacering tertiärt lån upp till 80 % eller någon
procent därutöver kunna erhållas för i genomsnitt 5 %
ränta. Sådana lån kunna i gynnsamma fall bindas till
3, 4 eller 5 år, men utgöra givetvis ett
osäkerhetsmoment, då ju ett försämrat konjunkturläge vid lånets
utlöpande kan medföra komplikationer.
Nedskrivning.
I nära samband med denna finansiering av färdigt
hus, avsett att utgöra föremål för fast investering,
står frågan om nedskrivning av fastighetsvärdet och
därmed sammanhängande nedamortering av lånen.
Bedömandet av denna fråga måste alltid bli
individuellt och sammanhänger intimt med husets tekniska
livslängd, konjunkturrörelserna och penningevärdets
utveckling. Vid bedömandet av den tekniska
livslängden inställer sig frågan, hur länge en för dagen
modern lägenhet, utrustad med dagens tekniska
attiralj, fortfarande kommer att betraktas som modern
och sålunda vara föremål för efterfrågan. Med den
hastiga utveckling, som vi under senare år sett,
synes nödvändighet föreligga att oberoende av
konjunkturläget och penningevärdets utveckling, dock
vidtaga sådan nedskrivning av fastighetsvärdet, resp.
amortering av lånen, som eventuella ytterliga
tekniska framsteg kunna komma att betinga. Möjligheten
av försämring i konjunkturläget bjuder ävenledes, att
en nedskrivning av fastigheten sker för framtida
säkerhetens skull. Beträffande utvecklingen av
penningvärdet, så torde det på lång sikt vara troligare, att
detsamma faller och penningens köpkraft nedgår än mot-
satsen. Tillfälliga obehagliga fluktuationer i
köpkraften kunna dock tänkas i samband med olika
konjunkturlägen, vilket bjuder till försiktighet även på
denna punkt. Hur mycket skall då rimligen för full
trygghets uppnående årligen avskrivas på en modern
fastighet? Något bestämt svar på denna fråga kan
lika litet lämnas i denna framställning som av någon
aldrig så sakkunnig instans. Det personliga
omdömet måste till sist fälla utelaget. Utgår man
exempelvis ifrån att själva byggnaden på en period av 40 år
genomgår samma utveckling till bristande
modernitet och behov av ombyggnad som det nuvarande
centrala Östermalm, kan man på grund därav uppskatta
att fastighetsvärdet utan förändring i tomtvärdet
under en sådan period nedgår med ungefär hälften av
byggnadsvärdet. Detta innebär, om tomten skattas
till ca 20 % av hela fastighetsvärdet, en nedskrivning
av detta med ca 40 %. Detta svarar alltså mot 1 %
nedskrivning per annum på hela fastighetsvärdet eller
mera än vad taxeringsmyndigheterna i regel
medgiva, då enligt deras föreskrifter endast J/» à 1 %
av byggnadsvärdet får avföras, beroende på
byggnadens art och ålder.
Då det emellertid kan tänkas, att den hastiga
utvecklingen på det tekniska området gör att
fastighetens omoderna stadium inträffar tidigare, och att
kraven på ombyggnad bli så stora att byggnadsvärdet
nedgår till under hälften, torde ett bedömande
lämpligen också göras baserat på en nedskrivning av
byggnadsvärdet till 25 % på en 30-årsperiod. Om
tomtvärdet liksom förut antogs till 20 % av
fastighetsvärdet, skall alltså fastigheten nedskrivas med
60 % på en 30-årsperiod, motsvarande 2 % per
annum av fastighetsvärdet. Denna senare avskrivning
torde väl få anses mer än betryggande och det reella,
framtiden tryggande avskrivningsbehovet skulle
sålunda, beroende dels på byggnadens kvalitet och läge,
dels på vars och ens personliga försiktighet, ligga
mellan 1 och 2 % av fastighetsvärdet. Har
fastigheten ett sådant läge, att en värdestegring kan
förutsättas för själva tomten, minskas avskrivningsbehovet
med tomtvärdets ökning. Hur den i samband med
avskrivningen stående amorteringen skall ordnas,
beror på personlig uppfattning. En metod, som
förefaller betryggande är att taga bottenlånet i form av
amorteringslån, en låneform som särskilt tillämpas av
hypoteksföreningarna. Dessa lån kunna amorteras
på olika terminer. Vid 3,1 % ränta och ytterligare
1 % därutöver såsom amortering slutamorteras lånet
på 46V2 år och vid 1/2 % tillägg på 65 år. Även
bo-stadskreditkassan, som lämnar sekundärlån i
bostadsfastigheter, teoretiskt sett upp till 75 % av värdet, men
praktiskt sett i regel åtskilliga procent lägre,
erbjuder bundna amorteringslån. Med en låneränta av 3,25
% och effektivränta inklusive tillägg för amortering
och diverse förvaltningskostnader av 5,15 %,
slutamorteras ett sådant lån på 40 år. Vid slutamortering på
31 år bli årskostnaderna inkl. ränta 5,75 % och vid
211/2 år 7,1 %. Kontinuitet i amorteringarna till
hy-poteksföreningen är emellertid icke garanterad, i det
att lånet, sedan amortering delvis skett, i regel åter
kan höjas, varförutom genom amortering frigjorda
inteckningar utan hinder kunna belånas på annat
håll. Nedskrivning och amortering komma därför,
hur lånen än ordnas, att ligga i fastighetsägarens eget
skön, och han kommer sålunda icke att befrias från
332
16 juli 1938
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
