Full resolution (JPEG) - On this page / på denna sida - Häfte 31. 6 aug. 1938 - Fastighetsvärdering, av Nils B. Hast
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
Below is the raw OCR text
from the above scanned image.
Do you see an error? Proofread the page now!
Här nedan syns maskintolkade texten från faksimilbilden ovan.
Ser du något fel? Korrekturläs sidan nu!
This page has never been proofread. / Denna sida har aldrig korrekturlästs.
TekniskTidskrift
nadsordningen gällde, reglerades bebyggelsen å
tomterna inne i staden bl. a. genom en bestämmelse, där
den tillåtna bebyggelsen ställdes i proportion till
tomtens storlek. Den nu gällande stadsplanelagen
och byggnadsstadgan reglera bebyggelsen genom av
vederbörande stadsplanemyndigheter uppgjorda och
av kungl. maj:t stadfästa stadsplanebestämmelser.
Bebyggelsen utformas efter vad som för de olika
kvarteren anses lämpligt för bebyggelsen i dess
helhet utan någon större hänsyn tagen till vissa tomters
större djup. Förr kunde man sålunda bestämma en
tomts värde på basis av tomtarean och ett visst pris
per kvadratmeter, men nu måste man uteslutande
värdera tomten efter den bebyggelse, som enligt
gällande stadsplan tillåtes på densamma. Den på
stadsplanen angivna bebyggda tomtytan
multiplicerad med antalet tillåtna våningar ger den totala
möjliga våningsytan, och det är denna, som ligger
till grund för bestämning av tomtens värde.
Vanligen räknar man i enheter om 30 m2 brutto
våningsyta och kallar varje sådan enhet en
normaleldstad. Har antalet normaleldstäder i tomten
beräknats, erhålles aktuella tomtvärdet genom att
multiplicera antalet normaleldstäder med gängse
eldstadspris, som bestämmes av tomtens mer eller mindre
goda läge. Å det så erhållna totala tomtvärdet
kunna vissa justeringar behöva göras, om det skulle
visa sig, att grundförhållandena å tomten äro
synnerligen svåra, att tidsödande och dyrbara
bergsprängningsarbeten måste vidtagas eller att på
tomten finnas vissa äldre byggnader, som först måste
nedrivas, innan nybyggnad kan komma ifråga. Ofta
räcker det icke med att räkna själva
nedrivnings-kostnaden, utan i många fall torde man få räkna
med ytterligare kostnadsutlägg, om den dåliga
beskaffenheten hos grannbyggnadens grunder påfordrar
särskilda kostnadskrävande grundläggningsåtgärder.
Eldstadspriset varierar som sagt med tomtens läge.
Hus uppförda på centralt belägna tomter bliva mer
eftersökta, med den påföljd att högre hyror kunna
utvinnas. Då byggnadskostnaden själv är att
betrakta som ungefärligen konstant, var man än
bygger i staden, är det tydligt, att de merintäkter, som
erhållas på ett hus med gott läge i jämförelse med
ett sämre beläget tydligen kommer att avgöra det
merpris, som den bättre tomten betingar i
förhållande till den sämre. De högsta tomtpriserna
noteras vid tomter med gott läge ur affärs- och
kontorssynpunkt, men även för tomter med ren
bostadsbebyggelse tendera priserna att vid goda bostadslägen
gå i höjden. Medan tomtpriserna på Fredhäll och
Kristinebergsområdet f. n. betinga ett pris av cirka
1 600 kr. per normaleldstad, torde knappast någon
tomt i mera centrala delar av staden stå att erhålla
under 2 500 kr. per eldstad. Dagligen ser man
noteringar på 3 000 kr. och därutöver. Det torde
emellertid vara svårt att med dylika tomtpriser och
nuvarande byggnadskostnader erhålla projekt med
tillräckligt stor riskmarginal, för att icke dylika
företag skola betecknas såsom vanskliga eller som osund
spekulation. En viss grad av spekulationskynne ha
alla nybyggnadsföretag i sig, även rena
entreprenader, därför att de premisser, som ligga till grund,
icke äro helt oföränderliga. Goda konjunkturer
kunna hastigt nog utan entydiga varningstecken
förändras till dåliga, och ränteläget kan avsevärt för-
ändras under den tid av nio månader eller mer, som
ligger mellan en fastighetsaffärs projektering och
dess avslutande. Spekulativ måste varje form av
affärsverksamhet vara, och härutinnan utgör sålunda
fastighetsbyggande intet undantag. Men små
förskjutningar t. e. i ränteläget kunna framkalla behov
av betydligt större riskmarginal än vad som vid
andra affärstransaktioner anses normalt.
För att nu återgå till värderingen av själva
tomtmarken ha vi i det. föregående infört begreppet
antalet tillåtna normaleldstäder på tomten ifråga, och
detta är användbart, så snart man rör sig med objekt,
där bottenvåningen icke har stort annat värde än
övriga våningar. För goda affärslägen ställer sig
emellertid saken helt annorlunda, då ju butiker i
sådana lägen kunna ge mycket stora hyror. Vad
som emellertid är dyrbart i en butik är antalet
fasad-meter; huru djup lokalen sedan är utöver ett
normalt husdjup, har föga att betyda. Att värdera en
butikslokal enbart efter kvadratmeterantalet är
sålunda icke riktigt, utan man bör istället, såsom t. e.
ofta sker i Amerika, övergå till att värdesätta de
enskilda butikerna ävensom butiksvåningen i sin
helhet efter antalet fasadmeter. Beträffande
Stockholm har fil. dr William-Olsson gjort en mycket god
sammanställning, varav huvudpunkterna återgivas i
en artikel i Tidskriften Byggmästaren nr 6 år 1934.
Här några siffror därifrån:
Hyrespriset per fasadmeter å bästa lägena vid:
Kungsgatan ........Kr. 1350—2 000
Drottninggatan ..... „ 1500—2 200
Hamngatan ......... „ 2 300—3 600
Hyrespriset uträknat per längdmeter butiksfasad
varierar sålunda högst avsevärt, alltefter huru pass
förstklassigt butiksläget är, och kan vara mycket
olika vid skilda delar av samma gata.
Våldsamma tomtprisfluktuationer kunna framkallas
genom "city’s", själva affärscentrums, förskjutningar,
varför det gäller att i tid nogsamt beakta dylika
förändringar.
Det riktigaste sättet för värdering av en
butiks-och affärsfastighetstomt vore att värdesätta
butikerna efter ett visst pris per fasadmeter och husets
övriga våningsytor efter ett visst pris per
kvadratmeter.
Tomtvärdering efter antalet normaleldstäder är
numera allmänt vedertaget, och uträkning av
kvadratmeterpris å tomter förekommer endast till
förlustelse för vissa facktidskrifters läsekrets vid
återgivandet av tomtförsäljningar. Så t. e. funnos
även vid de senaste försäljningarna på Gärdet
kvadratmeterpriserna på tomterna noggrant uträknade,
trots att detta värde numera saknar all betydelse.
Snarare är det så, att ett lågt kvadratmeterpris är
av ondo, därför att det innebär utgifter för
iordningställande och skötsel av tomtmark kring huset.
Den moderna stadsplanekonsten har i stor
utsträckning infört lamellbebyggelse och punktbebyggelse i
stället för den tidigare slutna kvartersbebyggelsen.
Ur utnyttningssynpunkt bli eldstäderna i de olika
typerna icke fullt likvärdiga. Antag att man jämför
tvenne fastigheter, utav vilka den ena är 16 m djup
och den andra 14 m djup. Det torde utan vidare
vara klart, att de två meterna närmast huskroppens
mitt ur utnyttningssynpunkt icke kunna likställas
6 aug. 1938
365
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
