Full resolution (JPEG) - On this page / på denna sida - Häfte 31. 6 aug. 1938 - Fastighetsvärdering, av Nils B. Hast
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
Below is the raw OCR text
from the above scanned image.
Do you see an error? Proofread the page now!
Här nedan syns maskintolkade texten från faksimilbilden ovan.
Ser du något fel? Korrekturläs sidan nu!
This page has never been proofread. / Denna sida har aldrig korrekturlästs.
Teknisk Tidskrift
Fig. 1. Förändringen i sammanlagda
taxeringsvärdet för all fast egendom
inom Stockholm åren 1859—1936.
Stadsbebyggelsen representerar sålunda enorma
värden, och utav denna bebyggelse äro utan genmäle
hyreshusen den dominerande. Då vi till dessa
siffror foga den betraktelsen, att fastighetsstammen är
levande, dvs. den föråldras men föryngras samtidigt
genom nybyggnadstillskott, blir det utan vidare klart,
att bestämningen av värdet å de enskilda enheterna
vid olika tidpunkter är av allra största vikt.
Samhället självt har också reglerat denna värdesättning
genom lag om fastighetstaxering. Där utsäges, att
taxeringsvärdet skall vara lika med vad som i
allmänna marknaden kan erhållas för fastigheten, då
ingen hänsyn tages till affektionsvärde eller det
ökade värde, fastigheten kan tänkas ha för viss
person eller företag, exempelvis grannen. Emellertid
är ett faktiskt erhållet försäljningsvärde ej
bestämmande annat än i jämförelse med medelvärdet av
vad som erhållits för liknande fastigheter, som
försålts vid samma tidpunkt i samma trakt.
Värdet på en fastighet bestämmes dels av den
nuvarande avkastningen, dels av det sannolika värdet
på denna för framtiden. Avkastningen just i
värderingsögonblicket är sålunda icke ensamt avgörande.
Hade så varit fallet, skulle fastighetsvärdering vara
en relativt enkel sak. Men just genom inkoppling
av framtiden med dess mängd av ovissa moment blir
fastighetsvärderingen en mycket svår sak och strängt
taget omöjlig att genomföra på helt objektiva
grunder. Det personliga eller subjektiva omdömet måste
engageras, och jäst häri ligger förklaringen till, att
värderingsmän ofta komma till olika värden för ett
och samma objekt. De erforderliga subjektiva
bedömningspunkterna måste inskränkas till minsta
möjliga samtidigt som det subjektiva omdömet ges
en så objektiv grund som möjligt att stå på, genom
att så många som möjligt av de faktorer, som
inverka på fastighetsvärdena, klarläggas. Fastig-
heterna åldras, penningvärdet förändras,
räntesatserna fluktuera och tomten själv har icke något fast
värde, allt synpunkter till vilka jag senare skall
återkomma.
Fig. 2 är exempel på huru äldre
Stockholmsfastigheter under årens lopp verkligen påverkats av
nämnda faktorers prisreglerande inflytande. Men
denna bild kan icke användas för att bedöma
förhållandena för framtiden, därför att den
värdeminskning, som är en ovillkorlig följd av själva
byggnadernas föråldrande, i många fall delvis —
understundom helt och hållet — kompenserats genom
tomtmarkens värdestegring och penningvärdets fall.
Här visas nu en sammanställning över
taxeringsvärdenas förändring under åren 1890—1938 för 4 st.
fastigheter, på måfå utvalda och belägna i 3 olika
stadsdelar. Fastigheterna uppfördes utan
centralvärme och andra moderniteter. De hava icke heller
moderniserats utan endast undergått sådana
reparationer, som vanligt underhåll kräver. Fastigheternas
taxeringsvärde sänktes något under åren närmast
efter uppförandet men stego sedan igen och
fortforo att stiga fram till åren 1910—15, då de
stagnerade.
Då en fastighet består av två så väsensskilda delar
som själva byggnaden och marken, på vilken
byggnaden ligger, kan man knappast få en riktig bild av
fastighetens värde på annat sätt än genom att
värdera dessa delar för sig. Det förra värdet kallas
byggnadsvärde, det senare tomtvärde.
3. Värdesättning av tomtmark.
En tomt värdesättes med hänsyn till nuvarande
bebyggnadsmöjligheter och nuvarande läge.
Understundom kan onormalt högt pris betalas med hänsyn
till att tomten framdeles av någon anledning antages
bliva mera begärlig. Detta måste betecknas som
ren spekulation.
Så länge den gamla byggnadsstadgan och bygg-
Fig. 2. Exempel på huru värdet å några äldre
stockholmsfastigheter fluktuerat under inverkan av värdeminskning
genom åldrande, kompenserad av tomtprisstegring och
penningvärdets fall. Fastigheterna äro omoderna och hava icke
moderniserats utan endast nödtorftigt underhållits.
364
20 aug. 1938
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
