Full resolution (JPEG) - On this page / på denna sida - Häfte 31. 6 aug. 1938 - Fastighetsvärdering, av Nils B. Hast
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
Below is the raw OCR text
from the above scanned image.
Do you see an error? Proofread the page now!
Här nedan syns maskintolkade texten från faksimilbilden ovan.
Ser du något fel? Korrekturläs sidan nu!
This page has never been proofread. / Denna sida har aldrig korrekturlästs.
Teknisk Tidskrift
med våningsytan i övrigt. Därav följer, att
man icke heller kan fullt jämställa
normaleldstads-priset för ett 14 m hus och ett 16 m hus.
Normal-eldstadspriset för det smala huset kan få vara något
högre på grund av dess högre utnyttningsmöjlighet.
Att i siffror exakt och generellt återge detta
förhållande torde vara svårt och tarvar en utredning i
varje särskilt fall.
4. Faktorer av byggnadsteknisk art, som inverka på
en byggnads värde.
Då det gäller värdebestämning av själva
byggnadskroppen, äro nettoavkastning och kvalitet hos
byggnaden de avgörande faktorerna.
Kvalitetsfordringarna framgå bäst av att undersöka de faktorer av
byggnadsteknisk art, som inverka på en byggnads
värde.
Det är i huvudsak två slags utförandefel, som
begås under byggnadstiden:
a) fel, som äro att betrakta som rent slarv av
byggmästaren eller dennes arbetare;
b) fel, som sammanhänga med materialvalet. Även
här träda emellertid byggmästarens kvalifikationer
och noggrannhet samt erfarenhet fram, i det han
undviker sådant material eller sådana
konstruktionsanordningar, som erfarenheten från annat håll visat
olämpliga.
Några exempel på a):
Takbeläggningar av plåt: Plåthopfalsning och den
riktiga konstruktionen av rännor, som — om ej stark
kontroll utövas — mycket ofta givas förenklat och
därigenom felaktigt utförande. Läckage inträffar,
och stora skador kunna därigenom åstadkommas,
om ej fastighetsägaren genast upptäcker felet och
får det avhjälpt. Snöskottningens vådor —
träskyfflar anbefallas.
Papptak: Genom oförsiktighet vid takets
beträdande uppkomma lätt hål, svåra att finna; samma
sak med neponsetisoleringar vid platta tak.
Putsningsarbeten: Olämpligt att icke ge sig tid att
vänta ett par dagar emellan de bägge påslagen vid
fasadputsning. Dålig puts måste innebära större
underhållskostnader för framtiden. Putsning vid
väderlek med risk för frost får ej ske.
Dåligt utförda badrumsisoleringar.
Slarv i rörledningsarbetet.
Några exempel på b):
Träbjälklag ha icke samma livslängd som
betongbjälklag och fordra med åren underhåll. Detta är
särskilt märkbart i gamla fastigheters trapplaner och
med tegelbrandbotten belagda vindsbjälklag, där på
grund av läckage vid trapp skurningen resp. genom
otätheter i taket eller vid regn och snöväder icke
stängda vindsfönster röta lätt kan uppkomma i
träbjälklagen. Yid moderniseringar i gamla hus medför
träbjälklag under badrum likaså en fara för att röta
skall angripa bjälklaget och alltid med den
obehagliga konsekvensen att snabbt sprida sig till övriga
delar av bjälklagen.
Fogstrukna hus billiga i underhåll, s. k.
under-hållsfria fasader.
Balkongraseriet fördyrar underhållet på moderna
hus. Ständigt återkommande målning av
balkongplåt och -balkar.
Inbyggda-badkars-epidemien. Man undandrar de
i många vinklar gående och med många förskruv-
ningar försedda rörledningarna för badkarsblandaren
all möjlighet till kontroll. Utrymmet under badkaret
blir icke ventilerat, fuktigheten blir instängd.
Olämpligt! Orenlighet samlas i de för rengöring oåtkomliga
delarna under badkaret. Skulle läckage uppkomma,
finnes ingen annan möjlighet än att slå sönder
kakelbeklädnaden kring badkaret och så få ut detta —
helt eller trasigt. Denna epidemi med inbyggda
badkar har ju icke pågått så länge, och en tio år torde
väl rörledningarna vanligen kunna klara sig, innan
läckage börjar. Det skall bli intressant att se
resultatet i framtiden. Redan nu kan man i
fastig-hetsförvaltande organ konstatera de stora
reparationskostnader, som äro förbundna med inbyggda
badkar. Helt säkert skulle man kunna lösa hela
problemet genom att giva det fristående badkaret en
annan form än den, som nu är vanlig, vilken ju i
rättvisans namn måste erkännas vara ganska ful.
Stuprör böra göras av koppar och helst ej mindre
än 6" diameter, under inga förhållanden mindre
än 5".
Ljudisoleringsåtgärder böra konsekvent vidtagas
under byggnadens uppförande, även om det skulle
kosta litet extra. Att efteråt förbättra för rimlig
kostnad är så gott som ogörligt. -— Ja, det är tusen
andra saker, som den omsorgsfulle byggmästaren
icke kan släppa ur sikte vid nybyggnaden. Många
gånger yppa sig ej olägenheterna förrän efter flera
år och drabba då vanligen den intet ont anande
köparen. Avsaknaden av dylika dolda fel innebär
en stor tillgång för husägaren och torde direkt kunna
värdesättas genom minskning i fastighetskalkylens
underhållskostnader. Den förståndige
fastighetsköparen gör sig noggrant underrättad om
fastighetens kvalitet. Här i staden kan han exempelvis
taga del av de byggnadsbeskrivningar och rapporter
från byggnadsnämndens inspektör på nybyggnaden
ifråga, vilka akter upprättas för varje nybyggnad och
för framtiden förvaras i nämndens arkiv till
allmänhetens tjänst.
5. Normalkalkyl till grund för fastighetsaffärer.
En fastighet måste värderas efter dess
nettoavkastning, dvs. hyresinkomsterna med avdrag för räntor
på i fastigheten bundna lån och utgifter för
fastighetens skötsel och underhåll. För att en fastighet
skall giva en god avkastning, gäller det sålunda icke
endast att hyresinkomsterna skola vara så höga som
möjligt, utan det är lika viktigt, att utgifterna skola
hållas låga. Det är på utgiftssidan, som fastighetens
omsorgsfulla planläggning och gedigna utförande
särskilt kommer till synes.
En av de väsentligaste och mest svårbedömliga
uppgifterna vid en dylik värdering är
hyresbe-räkningen. För ett projekterat eller färdigt men
ej uthyrt hus gäller det att avgöra, om de i
kalkylen föreslagna hyrorna kunna anses möjliga
att erhålla; för en redan färdig fastighet om de
uppgivna hyrorna behöva justeras nedåt med
hänsyn till hyresprisnivåns förändring, sedan
vederbörande kontrakt upprättades. Huru skall man då
få en riktig uppfattning om hyrespriset? Vanligen
går man tillväga så, att ytan på de olika
lägenhetstyperna beräknas, varvid avdrag göras för alla yttre
och inre bärande murar och alla lägenhetsskiijande
väggar men ej för tunnare skiljeväggar inom lägen-
366
20 aug. 1938
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
