Full resolution (JPEG) - On this page / på denna sida - Häfte 31. 6 aug. 1938 - Fastighetsvärdering, av Nils B. Hast
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
Below is the raw OCR text
from the above scanned image.
Do you see an error? Proofread the page now!
Här nedan syns maskintolkade texten från faksimilbilden ovan.
Ser du något fel? Korrekturläs sidan nu!
This page has never been proofread. / Denna sida har aldrig korrekturlästs.
TekniskTidskrift
heten. Då man emellertid icke har samma nytta av ett
mörkt, relativt långt ifrån fasaderna liggande
utrymme som för de nära fasaderna liggande, kan den
uppmätta lägenhetsytan differentieras i en högvärdigare
och en mindre värdefull yta, vilken senare genom
viss procentuell reduktion av arean överföres till den
förra typen. Lägenhetens hyrespris bestämmes sedan
med ledning av den uppmätta ytan och det vid
tidpunkten och i trakten gällande kvadratmeterpriset.
Kvadratmeterpriset ställer sig i allmänhet högre, ju
mindre lägenheten är; allra högst för enkelrum.
Detta sammanhänger med det förhållandet, att
antalet delenheter kök och badrum per rum blir större,
ju mindre lägenheten blir, varjämte fastighetens
skötsel blir mera krävande och underhållet ökas, om
lägenheternas antal växer.
Dock torde det vara farligt att gå alltför långt i
hyresprissättning efter system med viss m2-hyra.
Det torde i stor utsträckning vara så, att
lägenhetshyrornas totala storlek är det avgörande för huru
stor lägenhet man hyr. En familj, som har
kalkylerat med att kunna betala 1 800 kr. per år i hyra,
väljer sålunda en lägenhet om 2 rum och kök på
60 m2 à 30 kr. per m2, även om en annan
2-rums-lägenhet på 80 m2 utbjudes till 25 kr. per m2, enär
denna senare betingar en årshyra av 2 000 kr.
I av staden subventionerade hus är hyrespriset för
smålägenheter så lågt som omkring 20 kr. per m2.
Det rör sig dock därvid icke om fullt moderna
lägenheter, utan badrummet är gemensamt och liggande i
källaren; understundom saknas ock varmvatten.
För goda, moderna bostadshus inom staden torde
hyrespriset f. n. ligga omkring 30 kr. per m2; något
mindre för större lägenheter och något större för
mindre lägenheter. Enkelrum med kokvrå ställa sig
dyrast, av skäl som jag förut nämnt, och hålla sig
väl vanligen vid omkring 40 kr. per m2, om kokvrån
är ljus. Detta motsvarar en hyra av 1 000 kr. för
en total yta av 25 m2.
Ju mindre lägenhets typ er en fastighet innehåller,
desto större bli därför hyresinkomsterna, men
samtidigt ökar byggnadskostnaden rätt avsevärt, och,
vilket icke är det minsta, desto större bliva
reparationskostnaderna och andra löpande utgifter för
fastigheten. Därjämte blir fastigheten betydligt mer
svårskött, allt saker som en förståndig köpare
nogsamt beaktar. Det yttrar sig också däri, att en sådan
fastighet vanligen säljes efter en annan
förränt-ningsgrund än fastigheter med större lägenheter. Jag
avser nu icke lägenheter av de allra största typerna,
då uthyrningen understundom kan vara en rätt svår
sak och då en enda outhyrd lägenhet kan orsaka rätt
så stora avbräck i fastighetskalkylen.
Den största posten på en fastighets utgiftssida är
i de flesta fall utgifterna för räntor å lån. Lånen
äro av två slag, kassalån och sekundärlån.
Kassalånen upptagas vanligen hos försäkringsbolag, banker
med rätt att driva rörelse med inteckningsbelåning,
pensionskassor m. fi. — dock ej till högre belopp än
max. 2/g av det officiella taxeringsvärdet.
Sekundärlånen placeras oftast hos privatpersoner eller hos
nämnda institutioners extrafonder, som icke falla
under försäkringsinspektionens kontroll.
Sekundärlånen gå i vanliga fall ej högre än till 75 %
av det officiella taxeringsvärdet och utsträckas
understundom ned till 60 % av taxeringsvärdet
Fig. 3. Fluktuationer i kassalånens räntesats vid bundna
inteckningslån åren 1886—1938.
med minskande av kassalånet till samma
procenttal.
Då räntorna sluka större delen av fastighetens
inkomster, är det av största betydelse, att lånen äro
löpande med lägsta möjliga räntesats.
Bindningstiden har även sin stora betydelse, enär ett obundet
lån eller ett lån med mycket kort bindningstid icke
ger någon möjlighet att åt fastigheten som affär
betraktad ge den stadga, som ett fixerande av denna
stora utgiftspost innebär. Den, eom har en fastighet
utan bundna lån, kan göra stora besparingar genom
att vid tider med lågt ränteläge hos banker upptaga
kortfristiga lån motsvarande kassalånet med
botteninteckningarna som säkerhet, men å andra sidan
löper han risken att vid en hastig ränteuppgång
nödgas under år framåt för lånen betala betydligt
högre räntesats, än vad han kunnat erhålla, om han
i tid bundit lånen. Det hela får viss karaktär av
spekulation. Fig. 3 ger en uppfattning om
kassa-lånräntans fluktuationer.
Betydelsen av bundna lån är ännu mer markant,
när det gäller de högst liggande inteckningarna. Är
en dylik högt liggande inteckning förfallen till
betalning, är det — på grund av att fastighetsvärdet
sjunker med åren — oftast svårt att efter lånetidens
utgång ånyo belåna den, och en klok fastighetsägare
förbereder i god tid åtgärder för nämnda
intecknings inlösen. Sammanfaller inteckningens
förfallotid med en konjunkturförändring med sjunkande
fastighetsvärde kan ofta både ägarens egen insats
i huset och de högst liggande belånade
inteckningarna bliva värdelösa. Ju mindre belopp en
fastighetsägare satsat i sitt hus, desto större avkastning
i förhållande till insatsen brukar han tillfälligtvis
kunna utvinna, men desto osäkrare är också hela
hans insats. När därför en person, som ofta sker,
skaffar sig flera hus, alla belånade till det yttersta,
gör han kanske en för just den stunden god affär,
men han inlåter sig samtidigt på en spekulation,
som vid en relativt obetydlig nedgång i
fastighetsvärdena kan komma att kosta honom hela hans
insats i husen. Det enda förståndiga är, att han
placerar allt vad han har i ett hus och under första åren
begränsar sina uttag till det minsta möjliga och i
stället amorterar fastighetens lån med så mycket han
kan undvara av inkomsten från huset. På så sätt
sanerar han husaffären och får snart en fullt be-
6 aug. 1938
367
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
