Full resolution (JPEG) - On this page / på denna sida - Häfte 31. 6 aug. 1938 - Fastighetsvärdering, av Nils B. Hast
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
Below is the raw OCR text
from the above scanned image.
Do you see an error? Proofread the page now!
Här nedan syns maskintolkade texten från faksimilbilden ovan.
Ser du något fel? Korrekturläs sidan nu!
This page has never been proofread. / Denna sida har aldrig korrekturlästs.
Teknisk Tidskrift
förd amortering av fastighetslånen ger sig tillkänna
genom ständigt sjunkande årliga ränteutgifter,
varigenom amorteringsavgiften ganska snart blir mindre
kännbar.
Till grund för fastighetsköpet liggande kalkyl.
Inköpsvärde = taxeringsvärde Kr. 420 000, varav
tomtvärde Kr. 100 000.
Inkomster:
Hyror enligt hyresförteckning.......... Kr. 34 000
Utgifter:
Ränta å kassalån Kr. 260 000
(62 % av tax.-v.)
à 3 % ........... Kr. 7 200
„ „ sekundärlån Kr.
55 000 (62—75 %
av tax.-v.) 4: % ... „ 2 200
„ „ eget i fastigh. insatt
kapital Kr. 105 000
à 6 % ........... „ 6 300
Allmänna omkostnader 25 % å
bruttohyresinkomsten...... „ 8 500
Årlig avsättning till förnyelse
av för slitage speciellt
utsatta delar, såsom hiss,
värmepannor etc., 5 % å värdet
Kr. 20 000
1000
25 200
Bruttoöverskott för amortering + vinst
för affärsrisken Kr. 8 800
Bruttoöverskottet användes nu olika.
Fastighetsägaren "typ A", som är en försiktig general,
amorterar redan första året 1V2 % av byggnadsvärdet som
är — kr.420 000 —100 000 = 320 000 eller 4 800 kr.,
medan fastighetsägaren "typ B" tycker: "att inte
skall jag behöva amortera någonting, då huset är så
nytt" och struntar blankt i amorteringen. Låt oss nu
se efter, huru de bägge herrarna ha det ställt efter
10 år. För enkelhetens skulle antaga vi, att under
de gångna tio åren hyrorna och taxeringsvärdet hållit
sig konstanta, för att vid 10: de årets slut på en gång
nedsättas med 10 %. Resultaten förändras icke i
princip, om man i stället undersöker ställningen år från
år med successivt minskande hyror och
taxeringsvärde. Jag hänvisar till vidstående tablå (sid. 371).
Efter 10 år har sålunda följande situation inträffat
rörande ursprungligen insatt kapital och
ränteinkomster:
Kapitalinsatsen:
Fastighetsägaren av "typ A", som amorterar, har
hela sitt insatta kapital liggande inom 372 000 kr.,
vilket motsvarar 98 % av gällande taxeringsvärde å
380 000 kr. Detta innebär, att den egna insatsen
icke försämrats i värde utan snarare något ökats
(från 105 000 till 113 000 kr.).
Fastighetsägaren "typ B", som icke amorterat
någonting utan följt principen: "att icke åldras huset
något vidare, då det är ganska nytt", finner däremot
sitt insatta kapital fortfarande liggande inom 420 000
kr., vilket motsvarar 110,5 % av gällande
taxeringsvärde, vilket betyder, att 40 000 kr. av insatskapitalet
icke längre har någon säkerhet i fastigheten utan
förintats.
Inkomsterna från fastigheten:
"Typ A" får under ll:te året enligt uppställningen
en ränteinkomst på kr. 720 + 5 220 = 5 940 kr.
Sålunda något mindre än de 6 300 kr. han fått första
åren, ett förhållande, som sammanhänger med att hans
insats ur säkerhetssynpunkt ligger bättre till.
Bruttoöverskottet utgör 6150 kr., vilket överstiger de 3 270
kr., som "typ B" får, med ej mindre än cirka 3 000 kr.
eller 2/3 av hela det belopp "typ A" konsekvent
amorterar. Medan "typ B" sålunda i fortsättningen
ej kan för eget behov använda bruttoöverskottet
utan att löpa fara att ruinera sig, kan "typ A" lugnt
göra av med större delen av samma belopp och ändå
med tillförsikt se framtiden till mötes ur såväl
ränte-och inkomst- som ur kapitalsynpunkt.
Inför sådana kalkyler kan det icke sägas, att en
fastighetsägare gör uppoffringar, då, han amorterar.
Genomför han bara de första årens amorteringar
konsekvent, blir redan efter cirka 10 år hans årliga
inkomst från fastigheten så mycket större än för den,
som icke amorterar, som motsvarar 2/3 av hela
amorteringssumman. Därjämte förintas ej heller hans
insatta kapital, såsom sker för den icke amorterande.
En successiv nedskrivning av taxeringsvärdena
jämte saklig upplysning i fråga om amorteringen och
konsekvenserna vid ett underlåtande av denna torde
komma en var fastighetsägare att självmant och
utan bitterhet slå in på den enda riktiga vägen.
De nämnda exemplen beröra det förhållandet, att
fastighetsägaren har en i förhållande till totala
fastighetsvärdet liten insats. Äger åter en person
hela fastigheten och sköter amorteringen genom att
lägga upp en amorteringsfond, kommer han snart i
den gynnsamma belägenheten att bli tämligen
oberoende av räntelägets växlingar. Faller räntesatsen,
växer amorteringsfonden saktare, men då kan den
tillföras de extra vinster, som göras på de minskade
ränteutgifterna för lånen. Stiger åter räntesatsen,
växer fonden av sig självt kraftigare, och i nödfall
kan man då nöja sig med mindre amortering.
Amorteringar i fastighetsaffärer äro sålunda en
nödvändig förutsättning för att ge en sund basis åt
affären, men icke nog därmed. Först i förening med
rätt amortering kan fastighetsaffären bli den goda
affär, som vederbörande köpare hoppas.
Sekundärlånen måste vara amorteringsbara;
kassalånen likaså, då bindningstiden är mer än cirka 10 år.
7. Av skattemyndigheterna tillåtna skattefria avdrag
å inkomsterna från fastighet. Brandförsäkringsvärde.
I de här visade kalkylerna har återkommit en post,
där avsättning gjorts för sådana delar i bostadshuset,
som äro speciellt utsatta för slitage, närmare bestämt
hiss, kylskåp, värmepannor, varmvattenberedare,
pumpar och fläktanläggning vid hus med mekanisk
ventilation. Nämnda delars värde uppgår vid fullt
modern fastighet till 5 à 6 % av byggnadsvärdet
(fastighetsvärdet minus tomtvärdet). Avdragets
storlek har ovan satts till 5 % härav, vilket är vad
myndigheterna medgiva som skattefritt avdrag från
behållningen å fastigheten.
Värdet av rörledningar, vilka — om de bestå av
järn •—• relativt snart bliva igenrostade, få icke
medtagas i avdraget, huru berättigat man än tycker det
skulle vara. Huruvida man får göra avdrag för
tvättstugans maskinella utrustning och för butiks-
370
20 aug. 1938
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
