Full resolution (JPEG) - On this page / på denna sida - Häfte 42. 19 okt. 1940 - Huru skall byggnadsproduktionens kris avvärjas?, av Nils B. Hast
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
Below is the raw OCR text
from the above scanned image.
Do you see an error? Proofread the page now!
Här nedan syns maskintolkade texten från faksimilbilden ovan.
Ser du något fel? Korrekturläs sidan nu!
This page has never been proofread. / Denna sida har aldrig korrekturlästs.
Teknisk Tidskrift
fordrar kontinuerligt nytillskott i samma mån det
befintliga åldras dvs. förslites eller blir mindre
användbart emedan det ej längre uppfyller tidens
krav på modern bostad. Icke minst inverkar
härvidlag den allmänt ökade insikten om betydelsen
av att stadsplanen ger sol och luft åt alla
byggnadskroppar inom ett kvarter, och att detta är
en primär fordran ur bebyggelsesynpunkt. Varje
uttjänt hus försvinner som enhet betraktat visserligen
på en gång först vid rivningen, men då
byggnadsbeståndet består ar enheter av alla åldrar, måste hela
beståndets föråldrande under exempelvis 1 år givas
en kompensation i form av nybyggnad under detta
år av ett visst antal hus. Det bör därvid
poängteras, att även om det vore möjligt att uppvisa en
viss generell maximiålder för husen, så skulle man
ej komma tillrätta med problemet om erforderligt
nybyggnadsbehov genom att gå tillbaka i tiden
motsvarande antal år och taga reda på
nybyggnadstillskotten det året. Det är i stället den kontinuerliga
förslitningen under innevarande årsperiod av allt
befintligt bestånd som är av intresse för den aktuella
ersättningsbyggnadens storlek.
Behov av bostadstillskott.
Bostadstillskottet tjänar normalt flera ändamål,
dels ersattes förslitningen av befintligt bestånd, dels
åstadkommes den utvidgning av befintligt bestånd
som har sin grund i tillväxt i befolkningsmängd eller
förskjutning i befolkningens medelålder. Viss
förändring av bostadsbehovet inträder även vid
stigande och fallande konjunkturer med därav följande
förmåga hos folk att hyra större lägenheter respektive
tvång för dem att inskränka sig till mindre. Vad
Stockholm speciellt beträffar torde väl vissa års
exceptionella bostadsproduktion vara att hänföra till
samverkan av flera av dessa omständigheter. Skulle
man yttra sig om framtiden, vilket ju alltid är en
vansklig sak, finnes intet skäl att antaga, att icke
staden i stort sett skulle fortsätta att som förut växa
ännu ganska länge. Sannolikt blir det även i
fortsättningen konjunkturförändringar av liknande art
som hittills med inflyttning vid goda sådana och
med risk för en viss utflyttning under dåliga tider.
Behovet av mera bostäder genom
medelåldersförskjutningen kommer däremot med visshet att så
småningom stagnera, och då de nu ganska stora
kategorierna invånare i bästa arbetsåren bli gamla,
tvingas de att inskränka sitt bostadsbehov. Om som
hittills inflyttningen utgöres av till större delen unga
människor, som äro i den åldern att de snart bilda
familj, betyder detta, att behovet av
bostadsutrymme per inflyttad person blir större än för
stadsbefolkningen i genomsnitt. För framtiden kan därför
förutses att, även om man då måste räkna med en
minskad efterfrågan å bostäder genom medelålderns
förskjutning, denna minskning dock normalt kommer
att kompenseras genom inflyttningsöverskottet med
dess procentuellt stora bostadsbehov. I varje fall
föreligga här två varandra motverkande faktorer. Bortse
vi därjämte från erforderlig bostadsvolyms ökning
och minskning med konjunkturväxlingen, över vilka
faktorer ingen råder och varom intet kan
utsägas, framstår såsom vår byggnadsverksamhets
största uppgift en kontinuerlig förnyelse av det gamla
bostadsbeståndet som ersättning för dess förslitning
och föråldrande. Vad här behövs kan enkelt nog
beräknas.
För Stockholms del uppgår totala
fastighetsbeståndet till ca 12 000 bostadshus innehållande 700 000
rum, kök och lokaler, ytterområdets villabebyggelse
oräknad. Även om livslängden å ett hus sättes så
hög som 70 år torde den erforderliga årliga,
kontinuerliga ersättningsproduktionen bli över 150 hus
med ett genomsnittligt eldstadsantal av omkring 50
normaleldstäder. Skall stadsbyggandet skötas på ett
sådant sätt, att en kontinuerlig produktion ersätter
vad en kontinuerlig förslitning och föråldrande tar
bort, måste det alltså i Stockholm —
villabebyggelse-området oräknat —■ byggas 7 000 à 8 000
normaleldstäder om året. Eftersattes nybyggnadsverksamheten,
kommer detta ovedersägligt att medföra, att den
naturliga kontinuiteten i stadsorganismens liv brytes.
Detta måste förr eller senare taga sig uttryck i kriser
med bostadsbrist och intensivt byggande, vilket icke
kan vara hälsosamt. Av ovanstående framgår att
tillfälliga konjunkturbetonade och
inflyttningsbeto-nade bostadsbehov måste fyllas genom intermittent
byggnadsrörelse.
Tilläggas bör att nämnda behov av 7 000 à 8 000
normaleldstäder icke omfattar lager- och
fabrikslokaler, som uppgå till en icke oväsentlig del av totala
produktionen. Om dessa senare kan dock tillämpas
samma resonemang med kontinuerlig
ersättningsbyggnad, ehuruväl livslängden i många fall icke blir
så stor som antagits vid bostadshus på grund av den
kraftigare förslitningen och den enklare
byggnadsstandarden.
De låga räntornas betydelse för fastighetsekonomien.
I ovanstående har uteslutande berörts
bostadsproduktionens önskvärda storlek ur stadsbefolkningens
kontinuerliga behovssynpunkt. Liksom producenten
av saluförda varor under vissa gynnsamma
produktionsbetingelser kan råka sätta igång och tillverka
mera varor än marknaden för stunden visar sig hava
behov av, kan det även inträffa överproduktion å
bostäder vid vissa tidpunkter, då särskilt gynnsamma
betingelser för stor bostadsproduktion föreligga. Ett
lågt ränteläge är av ofantlig betydelse, och för
belysande av detta anföres i det följande en tablå över
inkomster och utgifter för ett normalt bostadshus i
Stockholm. Exemplet avser blott att ge en
ungefärlig bild av förhållandena utan anspråk på
generell giltighet; fastigheter äro för övrigt så
individuellt olika, att full likhet dem emellan i
förvaltningshänseende sällan uppnås. De anförda siffrorna
grunda sig dock på verkliga fakta (medeltal av flera
undersökta fall) och torde giva en ungefärligt riktig
bild av fastigheter med bundna lågprocentiga
kassalån.
För en fastighet med 3 % ränta å kassalånets
bottendel kan man räkna med en genomsnittsränta
av ca 3,8 % för alla fastigheten åvilande skulder,
den egna insatsen jämväl medräknad. Den senare,
det för större risk utsatta kapitalet, beräknas därvid
erhålla dubbla genomsnittsräntan eller något över
7 %. Man frågar sig, huru mycket mindre är en
dylik fastighet värd, om den tvingas att dragas med
höga kassalån? Eller om man ställer den
intressanta och för mången fastighetsägare mer eller
mindre aktuella frågan: Huru förändras fastighetens
398
12 okt. 1940
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
