Full resolution (JPEG) - On this page / på denna sida - Häfte 21. 24 maj 1941 - Gårdshusens värde i saneringskvarter, av Nils Hast
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
Below is the raw OCR text
from the above scanned image.
Do you see an error? Proofread the page now!
Här nedan syns maskintolkade texten från faksimilbilden ovan.
Ser du något fel? Korrekturläs sidan nu!
This page has never been proofread. / Denna sida har aldrig korrekturlästs.
Teknisk Tidskrift
icke längre förräntas efter så högt procenttal som
antagits nämligen 6 à 7 %. Helt naturligt inverkar icke
en dylik ändring av tomtpriset på jämförelsens
slutresultat, vilket även framgår av kalkylen.
Årliga amorteringsbehovet — y % av
byggnadsvärdet.
Utgifterna i övrigt enligt ovan =6 % av totala
fastighetsvärdet.
Nettoinkomsten i alt. I = Nx.
II — N
„ „ ,, ii -
N1 = ccbd1.k1+ß.b.d2. k2- J?ö (A + B0 -1 -öo Bi
N2 — x b D1 ■ k3 ■
100
100
B,
Genom att sätta N± ■= N2 samt tomtvärdet A
oförändrat i bägge fallen tillgodoses fastighetsägarens
intressen tillfullo. Vi erhålla
<xbd\ kt+ßbd, k2- ^-(A + BJ–/^rBl =
— x b Dlk3
100
a-b d1k1 -f- ß b d2 k2
(A + B2)
100
xb Diks
• B2;
100
(B2 — ßj) = 0
ocbd^kj -f- ßbd2 k2—xbD1k3
V±à
’ 100
(ß1_ß2) = 0.
Enligt föregående är:
Bx = (210 <% -f 137) b dx + (210 ß + 137) b d2
ß2= (210 x -j- 137) b D1
d1 j^a kx
+ d2[ßk
— Di [~xk3
y+Ö(2lO oc
137) +
100
-^±-(210/?+ 137)]
y 4-S
100
(210a; +
137)] = 0.
(1)
I första hand gäller det nu att bestämma värdet på
y och 6. Såväl alt. I som II avser fullt moderna
huskroppar av samma kvalitet och utförande, varför y
och å i bägge fallen bli lika.
En modern fastighets omkostnader kunna uppdelas
i följande huvudposter:
1. Allmänna kostnader för underhåll och skötsel samt
hyresförluster.
2. Fastighetsskatt.
3. Räntor.
4. Amortering.
Till grupp 1 hör: kostnader för husets underhåll,
uppvärmning, vatten, elektrisk kraft och ljus,
hissskötsel, renhållning, sotning, anticimexgaranti eller
liknande, brand-, vattenskade-, glas-,
olycksfalls-m. fi. försäkringar, avlöning och bostad åt portvakt,
ev. arvode till vice värd, reparationer etc.
Tillsammans med normalt förekommande hyresförluster
uppgår denna post till 2 % av fastighetsvärdet, en siffra
som för övrigt är allmänt vedertagen vid
fastighets-kalkyler. Som regel torde 2 % dock ligga i
underkanten av de verkliga kostnaderna. För smala hus
äro omkostnaderna större än för tjocka hus på grund
av att värmeförlusterna, fördelade per m2 golvyta,
äro större i förstnämnda fallet.
Fastighetsskatten utgår med 0,05 % av
taxeringsvärdet ggr gällande antal beviljningskronor för orten
ifråga. En fastighet i Stockholm, som är taxerad till
1000 000 kronor får sålunda för närvarande en
skatt av ^ • 1 000 000 • 9,3 = 4 700 kr. Antages
taxeringsvärdet till T blir skatten ca 0,5 % a v T. ■
Räntorna äro en fastighets största utgiftspost. Det
är också denna som starkast fluktuerar från hus till
hus och från en tidsperiod till en annan.
Kassalåneräntan har under årtiondena före 1932 föga
understigit 5 % men väl varit betydligt högre. Den
räntesats vi för närvarande ha, ungefär 4,2 %, är sålunda
lägre än den som regel varit, om man undantager den
relativt korta perioden 1932—1939, då räntan för
bästa delen av kassalånet uppgick till föga mera än
3 %.
För ränteutgifterna få vi gränserna,
Lågt ränteläge:
Kassalån, intill 60 % av fastighetsvärdet ... 3 %
Sekundärlån, ev. egna medel, 15 % av
fastighetsvärdet ............................. 4 %
Egen insats, 25 % av fastighetsvärdet......6 %
Medelräntan = 3,9 %.
Nuvarande ränteläge:
Kassalån, intill 60 % av fastighetsvärdet .. 4,2 %
Sekundärlån, ev. egna medel, 10 % av
fastighetsvärdet ...................... 5,5 %
Egen insats, 30 % av fastighetsvärdet .... 7 %
Medelräntan 5,2 %.
Högt ränteläge medför minskade möjligheter för
fastighetsägaren att med ekonomiskt
tillfredsställande resultat nyuppföra de mindre högvärdiga
gårdshusen. För undanröjande av diskussionsämne
på denna punkt kan här räknas med ett medelvärde
mellan den för dagen aktuella räntan och den lägsta
vi någonsin haft, vilket medelvärde då blir 4,55 %.
Betonas bör att vårt nuvarande ränteläge är
väsentligt lägre än det, som rådde under årtiondena före
år 1932. För att emellertid göra saken än
ytterligare fördelaktig för fastighetsägaren sänka vi
medelräntan på i fastigheten investerat kapital
ytterligare ned till 4,i %.
Amortering. Skattemyndigheterna tillåta årliga
skattefria avdrag från hyresinkomsten för
a) 5 % av värdet å sådana maskinella anordningar
i huset, som icke kunna successivt förnyas i samband
med underhållet utan måste på en gång nyanskaffas,
exempelvis värmepannor, hissar etc. Sammanlagda
värdet därav utgör för ett modernt hus ca 2,5 % av
byggnadsvärdet.
b) 0,6 % av byggnadsvärdet, minskat med värdet
av ovannämnda maskinella anordningar.
Sammanlagt erhålles amorteringen
y — 0,6 • 0,975 + 5,0 • 0,035 = 0,71 % av
byggnadsvärdet.
Det officiellt tillåtna skattefria avdraget för
amorteringen torde emellertid icke vara tillräckligt för
att till fullo täcka minskning i fastighetens värde
genom förslitning och föråldrande, dvs. minskad
modernitet. För att undvika att så småningom förbruka
sitt i fastigheten nedlagda kapital måste en fastig-
228
31 maj 1941
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
