Full resolution (JPEG) - On this page / på denna sida - Häfte 21. 24 maj 1941 - Gårdshusens värde i saneringskvarter, av Nils Hast
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
Below is the raw OCR text
from the above scanned image.
Do you see an error? Proofread the page now!
Här nedan syns maskintolkade texten från faksimilbilden ovan.
Ser du något fel? Korrekturläs sidan nu!
This page has never been proofread. / Denna sida har aldrig korrekturlästs.
Teknisk Tidskrift
rätt i sina nämnda hus och därmed binda
bebyggelsen för lång tid framåt måste betecknas som en stor
orättvisa mot den förstnämnda tomtägaren. När
därför alla tomtägare i tid och otid ställa sig i harnesk
mot de stadsplanerahde myndigheterna göra många
av dem sig själva den största otjänsten. I realiteten
bevaka stadsplanemyndigheterna tomtägarnas
intressen och se till att det bästa möjliga göres i den
ödesgemenskap, som tomterna i ett kvarter ogensägligt
bilda.
Huru många våningar högre måste ett gatuhus
göras för att gårdshusets försvinnande ur stadsplanen
icke skall förändra tomtvärdet?
I alternativ I, som visar den befintliga bebyggelsen,
har gatuhusets djup antagits = di och
gårdshusets = d.,. I alt. II, som åskådliggör bebyggelsen
enligt ny stadsplan, antages husdjupet r= D^
Frågan, som här önskas besvarad, är följande:
Om en byggnadsföretagare i våra dagar gåves de
bägge möjligheterna vid nybebyggande av en tomt,
där både gårds- och gatuhus nu finnas enligt alt. I,
att antingen uppföra de nya moderna huskropparna
exakt lika med den befintliga bebyggelsen
beträffande våningsantal och husdjup såväl för gårdshuset
som för gatuhuset eller ock uppföra enbart ett
gatuhus enligt alt. II, vilket gives större antal våningar
än det gamla gatuhuset och eventuellt något ökat
djup, vilketdera alternativet skulle han välja? Huru
många våningar högre måste med andra ord
gatuhuset i alternativ II göras rel. i alternativ I för att
företagaren skall välja alternativ II?
Här tillfogas nu den reflexionen, att om företagaren
i den tänkta, beskrivna situationen finner det
ekonomiskt fördelaktigt att nybebygga tomten enligt alt. II
med enbart gatuhus i stället för med gårdshus och
gatuhus i enlighet med befintligt bebyggelsesätt, kan
man icke påstå, att ägaren ur värdesynpunkt gör én
förlust vid en dylik ny stadsplans genomförande, om
han i bägge fallen får räkna med samma tomtvärde.
Fastighetsaffärens nettoavkastning i de bägge
alternativen skall vara lika.
Hyrorna i gårdshus betinga icke samma pris som
i gatuhus, även om lägenheternas kvalitativa
utförande är detsamma. De sista årtiondenas strävan efter
mera ljus och luft till lägenheterna har ytterligare
ökat liyresskillnaden. För närvarande torde
skillnaden uppgå till minst 15 %, som regel mera, för övrigt
en siffra som framdeles säkerligen kommer att stiga
ytterligare.
Vid bägge de tänkta nybyggnadsalternativen
räknas med modernt byggnadssätt för att ernå rättvis
jämförelse. Yåningshöjd inklusive bjälklag 3,0 m,
för källaren 2,7 m. Byggnadskostnad inklusive alla
utgifter under byggnadstiden, sålunda även
låneräntor, kreditivavgifter, förmedlingsprovisioner,
byggmästarearvode etc., antages till 70 kr. per m3
vånings-volym. För dagen är byggnadskostnaden högre, men
det medtages icke i kalkylen, enär den ekvivalenta
bebyggelsen i gatuhuset i så fall blir lägre. För
källaren inklusive grundläggning räknas med en
byggnadskostnad av kr. 30 per m3, vilket även torde vara
i knappaste laget. För vinden med dess takstolar,
yttertak med plåtbetäckning, takfönster, kapitaliserat
underhåll av tak, skorstenar, yttermur och
inner-murar samt del av bjälklag räknas med en kostnad
V/M/////////////////A
| 6ardshus |
’/////////////////////A
^////////////////////Zy
f, öatuhus ^
’"’///////////////////A
AH. I
’////////////////////y,
| Gatuhus |
v t
’//////////////////V,
Alf. E
Fig. 1. Alt. I visar tomtens nuvarande bebyggelse med
gatu-och gårdshus, alt. II bebyggelsen enligt modern stadsplan med
enbart gatuhus.
per m2 golvyta motsvarande 0,8 m3 våningsvolym i
stället för 1,0 som man normalt räknar med.
Tomtens bredd = b m.
Antal våningar i gatuhuset = a. vid alt. I.
„ „ „ gårdshuset = ß „ „ „
Antal våningar i gatuhuset vid alt. II = x st.,
vilket inträffar i det fall då de tänkta alt. I och II bli
likvärdiga ur ekonomisk synpunkt för
företagaren-fastighetsägaren.
Total bruttovåningsyta:
Alt. I. Gatuhus a • d1’ b m2
Gårdshus ß • d:2-b „
Alt. II. Gatuhus x- D1-b „
Byggnadskostnad:
Alt. I. Gatuhus, våningsvolym d1 • b (3,0 oc + 0,8) • 70
„ ’ källare d-, • b • 2,7 • 30 = 81 b • dt
Gårdshus, våningsvolym d2 • b (3,0 ß -+- 0,8) • 70
„ källare d2 ■ b ■ 2,7 • 30 = 81 b ■ d2
Alt. II. Gatuhus, våningsvolym Dt • b (3,0 æ-f-0,8) 70
„ källare D1 • b ■ 2,7 • 30 = 81 b D1
Sammanlagt erhålles:
Alt. I. Byggnadskostn. — ß1= (210a+ 137)-ö-^-f
+ (210 ß -f 137) • b ■ d2
Alt. II. Byggnadskostn. = ß2= (210 x +137) b • Z>x
Hyresinkomster:
Alt. I. Hyrespris för gatuhus kt kr. per m2 bruttoyta
„ „ gårdshus k„ „ „ „ „
Alt. II. ,, „ gatuhus ks „ „ „ „
Alt. I. Hyresinkomst i gatuhuset oc • b • d1 • k1
„ „ gårdshuset ß • b ■ d2 • k2
Alt. II. „ „ gatuhuset x • b • D±’ k3
Tomtvärdet = A kr. upptages enligt föregående till
samma värde i bägge fallen.
Ur företagare- och fastighetsägaresynpunkt ställes
nu den fordran att årliga nettovinsten från
fastigheten blir densamma i de tänkta alt. I och II. Med
nettovinst avses då hyresinkomsten minskad med
totala ränteutgiften, inklusive ränta å egna insatta
medel, fastighetsskatter, allmänna omkostnader
(såsom värme, skötsel etc.), reparationer och
underhållskostnader samt amortering.
Givet är att vinstens storlek blir beroende av det
pris, ägaren åsätter sin tomt. Yid lågt pris blir vinsten
större, vid högt pris däremot mindre. Tomtpriset
kan sättas så högt, att vinsten blir = 0 eller att
förlust i stället inträder, m. a. o. den egna insatsen kan
31 maj 1941
227
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
