Full resolution (JPEG) - On this page / på denna sida - 1959, H. 40 - Finansiering av saneringsprojekt, av Bror Hultström
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
Below is the raw OCR text
from the above scanned image.
Do you see an error? Proofread the page now!
Här nedan syns maskintolkade texten från faksimilbilden ovan.
Ser du något fel? Korrekturläs sidan nu!
This page has never been proofread. / Denna sida har aldrig korrekturlästs.
aktieägare. I det senare bolaget är
hyresgästerna enbart långivare och entreprenörerna
aktieägare.
Det första fallet avser en affärs- och
kontorsfastighet. Här har man valt aktiebolagsformen
framför bostadsrättsföreningen för att få
önskvärd rörlighet i lokalhänseende;
bostadsrätterna är nämligen bundna till bestämda enheter.
Givetvis kan man om det egna lokalbehovet
ökar eller minskar, förvärva ett större eller
mindre antal bostadsrätter. För ett ägande i
aktiebolagsform existerar inga bestämda
lägenhetsgränser, utan antal aktier och storlek av
lån regleras efter lägenhetsytorna. Den enda
inverkan en ökning eller minskning av ytorna
då har, är att man får en motsvarande ökning
eller minskning av lån och antal aktier.
Hyresavtalen mellan hyresgäster-aktieägare och
bolaget är på längsta möjliga hyrestid, dvs. 25 år,
och ger hyresgästen rätt att helt eller delvis
substituera (överlåta) eller sublokera
(under-uthyra) och därvid liksom vid
bostadsrättsföreningar kunna överlåta sin andel.
Den hyra som skall utgå fastställes av
vederbörande hyresnämnd och i händelse av
hyresregleringslagens upphörande av skiljenämnd.
För bolagets förvaltning upprättas ett
konsor-tialavtal mellan aktieägarna, som samtidigt är
en instruktion för bolagets styrelse och dess
verkställande direktör.
I det andra fallet, där aktieinnehavarna är
ett antal entreprenörer, är den stora skillnaden
att hyresgästerna icke liar något inflytande
över bolagets förvaltning och icke har någon
insyn under byggnadstiden.
Dessa naturliga former för finansiering och
ägande har icke enbart vuxit fram genom att
byggherrarna på grund av lokalbrist kunnat
tilltvinga sig lån vid upplåtelse av
kommersiella lokaler, utan också på grund av svårigheten
att anskaffa kapital för genomförande av en
sammanhängande bvggenskap i större skala.
Även den gällande statliga belåningsregeln
liar påverkat denna utveckling, liksom också
det förhållandet att produktionskostnader och
tomtvärden är långt högre än de
taxeringsvärden och lånetak, som åsätts av vederbörande
myndigheter. Det enskilda byggandet utan lån
från Bostadsstyrelsen kräver i dag långt större
egen investering än tidigare.
Som jämförelse kan nämnas, att en fastighet
uppförd under 1930-talet, som är relativt
modern, i stort sett har samma saluvärde som
taxeringsvärde, till skillnad mot en i dag byggd
fastighet, där produktionskostnaderna kan
vara ända upp till 30 % högre än taxeringsvärdet.
Vad detta innebär i eget kapital kan vem som
helst räkna ut, när den högsta
belåningsgränsen utan statliga lån som regel är 75 % av
åsätt taxeringsvärde.
I Göteborg är under bildande ett aktiebolag
med kommunalt inflytande för sanering av
kvarter med gammal bebyggelse. Detta bolag
har tillkommit i samråd mellan Göteborgs stad
och det enskilda näringslivets representanter
ocli omfattas med stort intresse av såväl all-
männyttiga bostadsföretag som byggmästare,
försäkringsbolag och banker. Motivet till
bolagets bildande och dess ändamål redovisas i
Göteborgs Stads Handlingar 1958 nr 544.
Bolagets aktiekapital har föreslagits till lägst
5 och högst 15 Mkr. Av detta belopp skall
hälften täckas av staden och hälften av privata
intressenter. Bolagets kapitalbehov härutöver
har beräknat till ca 25 Mkr, som skall upptas
som lån med borgen från staden.
Avsikten är att bolaget skall förvärva alla
fastigheter inom ett saneringsområde och
därefter sälja dessa för bebyggelse enligt för
området eller del därav fastställd stadsplan eller
— om det i särskilt fall kan anses lämpligt —
i egen regi exploatera i saneringssyfte
förvärvad fastighet. Det förutsätts också, att de
fastigheter, som staden äger inom ett
saneringsområde, skall säljas till bolaget.
Svårigheter kan naturligtvis uppstå att
förvärva samtliga fastigheter inom ett
saneringsområde på frivillig väg. I sådana fall har då
bolaget att tvångsvis inlösa de erforderliga
fastigheterna. Staden har möjlighet härtill genom
expropriation jämlikt 46 § Byggnadslagen,
under förutsättning att tättbebyggt område med
hänsyn till den allmänna samfärdseln ställer
kravet på ändamålsenlig bebyggelse och är i
behov av genomgripande ombyggnad, vilken
ej lämpligen kan ske på annat sätt. I
utredningen anges ett sådant bolags verksamhet
kunna innebära en framtida utrymning och
friställande av drygt 500 lägenheter per år.
Slutord
För alla som är sysselsatta med byggande i en
eller annan form, företagare eller
privatpersoner, som önskar lösa sin lokal- eller
bostadsfråga, är den första frågan: hur skall jag
finansiera planerad bvggenskap? Det står då
ganska klart för många att detta är en sida
av kapitalmarknaden, som icke anpassat sig
efter de förhållanden som nu råder. De
grunder, som nu tillämpas för belåning av
fastigheter, liar i stort sett icke förändrats på de
senaste trettio åren, om man undantar den
statliga belåningen, som tillkommit först genom
Statens Byggnadslånebyrå och sedermera av
Bostadsstyrelsen.
Beträffande de taxeringsvärden, som i dag
åsätts de nya fastigheterna, vore det önskvärt
att taxeringsmyndigheterna kunde ta mera
hänsyn till det faktiska värde, som en
nyproducerad fastighet i verkligheten har.
Det vore också önskvärt att de
avskrivningsregler, som nu gäller, anpassas så att en
snabbare avskrivning av fastigheterna vore möjlig
ocli möjligheterna för större amorteringar
därigenom skulle ökas. Amorteringarna kanske då
ej skulle i första hand tas ut på bottenlånen,
som i regel är bundna i tioårsperioder, utan
i stället på tertiärlån och sekundärlån. En
större amortering än som nu är bruklig skulle ge
större kreditmöjligheter och därigenom
underlätta finansieringen av byggandet.
1106 TEKNISK TIDSKRIFT 1959
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
