Full resolution (JPEG) - On this page / på denna sida - Häfte 21. 24 maj 1941 - Gårdshusens värde i saneringskvarter, av Nils Hast
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
Below is the raw OCR text
from the above scanned image.
Do you see an error? Proofread the page now!
Här nedan syns maskintolkade texten från faksimilbilden ovan.
Ser du något fel? Korrekturläs sidan nu!
This page has never been proofread. / Denna sida har aldrig korrekturlästs.
Teknisk Tidskrift
gelsesättet — ett högre gatuhus i stället för lägre
gatuhus + gårdshus — är en mera ekonomisk
byggnadsform.
Vid bedömandet av värdet av den tomtmark,
gårds-huset representerar, måste man taga hänsyn till
sådana saker som att två hus också fordra två grunder,
två tak, två vindsbjälklag, två trappor, det dubbla
yttre underhållet och väsentligt ökad värmekostnad.
Trots att de uppräknade posterna utgöra väsentliga
delar av husbyggnadskostnaderna resp. husens
underhållsutgifter, erhåller man icke någon som helst
mer-inkomst i hyror därför. De äro ur
förräntningssyn-punkt döda kostnader. En tomt med rätt till
koncentrering av all bebyggelse till ett hus är därför mycket
värdefullare än vid en uppdelning på två hus. Huru
skall man få förhållandet preciserat i siffror på ett
fullt objektivt sätt?
Förutom att tomtvärdet skall vara oförändrat i den
nya stadsplanen, kan fastighetsägaren också ställa
den rimliga fordran, att han även efter framtida
nybyggnad skall erhålla samma årliga nettoavkastning.
Detta oberoende av om den nya bebyggelsen göres i
likhet med den nuvarande eller med enbart gatuhus.
Stadsplanens tillkomst skall med andra ord icke göra
fastighetsaffären sämre för honom.
Sekundärt sammanhänga sedan tomtvärdet och
nettoavkastningen på så sätt att vid tider med god
nettoavkastning (ex. låga räntor) markvärdet kan
uppskrivas, åtminstone på platser där knapphet råder
på välbelägen tomtmark.
I det följande kommer att redogöras för en
generell undersökning angående dessa problem. Den visar
tydligt, att de icke-räntabla kostnader, man lägger
ned vid två-husprojekt, väsentligt minska detta
alternativs ekonomiska bärkraft i jämförelse med vid
enbart gatuhus. Om därför en tomt med såväl
gårds-som gatuhus finge överflytta hela sitt antal eldstäder
till ett nytt gatuhus skulle detta medföra en väsentlig
värdestegring å tomten. Med de nya stadsplanernas
ökade bebyggelserätt i gatuhuset ersättes därför
fastighetsägaren som regel till fullo för gårdshusets
borttagande, även om totala antalet eldstäder
minskas något. Med få undantag ha i dylika fall de
moderna stadsplanerna medfört väsentliga
värdestegringar.
I regel har vid de nya stadsplanernas uppgörande
förfarits så, att gatuhuset fått byggas någon våning
högre och en eller annan meter djupare än förr.
Normalt röra sig de äldre gatuhusens djup omkring 13,5m
och gårdshusens omkring 1 m smalare, medan de nya
gatuhusen vanligen äro 15 m. Då det numera mest
bygges mindre lägenheter, dvs. lägenheter 1 r -f- k,
2 r + k, 3 r + k samt enkelrum, har erfarenheten
visat att man väl utnyttjar 15 m djupet, närmast för
att få tillräcklig plats för badrum, toalettrum,
tamburer och garderober.
Trapphus, hiss och sopnedkast kunna vid det
bredare huset betjäna ett flertal lägenheter vid varje
trapplan. De moderna smalhusen lida av den
ekonomiska svagheten att man där svårligen kan anordna
flera än två lägenheter vid varje trapplan. Det är
därför förståeligt att smalhusidén ej vunnit insteg i
den inre staden med dess högre tomtpriser och att
byggmästarna bygga husen där bredare än som förr
var vanligt.
I den följande fastighetsekonomiska utredningen
mellan gammalt och nytt bebyggelsesätt ha de nya
gatuhusens djup dock icke upptagits till mera än 14 m,
trots att 15 m husdjup som regel tillåtes. Vad som
är utöver 14 m betraktas alltså som något extra
utöver vad kalkylen visar. Den tillkommande metern
anses därmed icke som värdelös — den kommer
säkerligen att i alla fall utnyttjas vid nybyggnad —
utan 14 m måttet är infört i kalkylen för att
onödig-göra en diskussion över våningsytornas inbördes
kvalité. Skillnaden mellan befintliga
gatuhusbebyggel-sens medeldjup 13.i5 m och här antagna 14,0 för den
nya är så ringa, att den torde sakna avgörande
betydelse.
Med utgångspunkt från dessa synpunkter kommer
i fortsättningen följande fråga att behandlas: Huru
många våningar högre måste ett gatuhus göras, för
att gårdshusets försvinnande ur stadsplanen icke
skall förändra tomtvärdet? Dessförinnan skola vi
emellertid diskutera den nya stadsplanens
ekonomiska verkningar på det befintliga
byggnadsbeståndet, en fråga som även är av stor betydelse för
fastighetsägarna.
Som bekant kombineras en ny stadsplan ofta
med förbud att vidtaga "till nybyggnad hänförlig
åtgärd" i den nuvarande bebyggelsen, så länge någon
del därav kvarligger i strid mot stadsplanen.
Vanligt underhåll och reparationer, ävenså ombyggnader
i mindre omfattning få dock göras. För Stockholms
del har utbildats den praxis att
ombyggnadskostnaden får uppgå till 10 % av byggnadens värde.
Härvid är att märka, att kostnaderna för
värmeinstallationer icke behöva inräknas i ombyggnadsarbetet i
annan mån än de delar därav, som avse rent
byggnadsarbete.
Gårdshusen innehålla merendels smålägenheter,
varför något behov av lägenhetsuppdelning där
knappast kan komma ifråga. Att
stadsplanemyndigheterna ändock vilja ha kvar ombyggnadsförbudet
beträffande gårdshusen har närmast sin orsak i önskan att
förhindra gårdshusets förändring till annat ändamål,
exempelvis industri. Därför böra grannarna ha all
anledning att känna sig tacksamma.
För gatuhusets del gäller även att, förutom
värmeinstallation, ändringsarbeten intill 10 % av
byggnadens värde få vidtagas. Här ställer sig saken mången
gång besvärligare för fastighetsägaren. Gatuhuset
innehåller ofta större lägenheter, vilka icke kunna
uppdelas och moderniseras för nämnda kostnad. Då
emellertid rena reparationsarbeten icke ingå, kunna
dock relativt omfattande lägenhetsförändringar
genomföras. Att de nya stadsplanerna i detta
hänseende kunna vara till men för en fastighetsägare, är
odiskutabelt. Det behöver ej nödvändigtvis
innebära så stora ekonomiska förluster men binder
givetvis fastighetsägaren att hålla en sådan standard, som
måhända icke tillfredsställer honom.
Vad stadsplanen här föreskriver i form av förbud
mot större ombyggnader är emellertid intet
självändamål. Det ny-stadsplanerade kvarterets
trevnadsvärden framträda först till fullo, då det i huvudsak
är sanerat. Därför måste alltid den tomtägare, vars
hus är mera rivningsfärdigt än grannens, betrakta
dennes bättre fastighet som ett hinder för sina egna
intressen. Ofta är det rent av omöjligt att nybebygga
en tomt så länge grannens gårds- eller vinkelhus ligga
kvar. Att i sådana fall ge denne full ombyggnads-
226
14 juni 1941
<< prev. page << föreg. sida << >> nästa sida >> next page >>
